A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial representa uma das mais significativas inova\u00e7\u00f5es legislativas no direito imobili\u00e1rio brasileiro contempor\u00e2neo. A promulga\u00e7\u00e3o da Lei 14.382, de 27 de junho de 2022, que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros P\u00fablicos (Lei 6.015\/1973), estabeleceu a possibilidade de transfer\u00eancia compuls\u00f3ria da propriedade imobili\u00e1ria atrav\u00e9s de procedimento administrativo realizado diretamente nos cart\u00f3rios de registro de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Esta altera\u00e7\u00e3o legislativa integra o movimento de desjudicializa\u00e7\u00e3o que tem caracterizado o ordenamento jur\u00eddico brasileiro nas \u00faltimas d\u00e9cadas, seguindo a mesma linha dos div\u00f3rcios e invent\u00e1rios extrajudiciais regulamentados pela Lei 11.441\/2007. O instituto visa proporcionar maior celeridade e efici\u00eancia na resolu\u00e7\u00e3o de conflitos relacionados ao inadimplemento de obriga\u00e7\u00f5es de transfer\u00eancia de propriedade imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria constitui instituto jur\u00eddico previsto nos artigos 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil, que confere ao promiss\u00e1rio comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva quando o promiss\u00e1rio vendedor se recusa a cumprir sua obriga\u00e7\u00e3o contratual. O artigo 1.418 do C\u00f3digo Civil estabelece que “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel”.<\/p>\n\n\n\n
Tradicionalmente, este direito somente poderia ser exercido atrav\u00e9s de a\u00e7\u00e3o judicial espec\u00edfica, conforme previsto nos artigos 501 e seguintes do C\u00f3digo de Processo Civil. A inova\u00e7\u00e3o trazida pela Lei 14.382\/2022 permite que, em determinadas circunst\u00e2ncias e observados requisitos espec\u00edficos, o procedimento seja conduzido extrajudicialmente, conferindo maior agilidade e economia processual.<\/p>\n\n\n\n
A distin\u00e7\u00e3o fundamental entre a adjudica\u00e7\u00e3o judicial e a adjudica\u00e7\u00e3o extrajudicial reside na aus\u00eancia de necessidade de interven\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio, sendo o procedimento conduzido pelo oficial do registro de im\u00f3veis competente, que atua com f\u00e9 p\u00fablica e dentro dos limites de sua compet\u00eancia legal.<\/p>\n\n\n\n
O fundamento legal da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial encontra-se no artigo 216-B da Lei 6.015\/1973, introduzido pela Lei 14.382\/2022. O dispositivo estabelece que “sem preju\u00edzo da via jurisdicional, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3vel objeto de promessa de venda ou de cess\u00e3o poder\u00e1 ser efetivada extrajudicialmente no servi\u00e7o de registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel”.<\/p>\n\n\n\n
A regulamenta\u00e7\u00e3o procedimental foi estabelecida pelo Conselho Nacional de Justi\u00e7a atrav\u00e9s do Provimento 150\/2023, publicado em 15 de setembro de 2023, que alterou o C\u00f3digo Nacional de Normas do Foro Extrajudicial. Este provimento definiu os requisitos, procedimentos e limita\u00e7\u00f5es para a aplica\u00e7\u00e3o do instituto, conferindo uniformidade nacional ao procedimento.<\/p>\n\n\n\n
O Provimento 150\/2023 do CNJ estabelece que podem dar fundamento \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria “quaisquer atos ou neg\u00f3cios jur\u00eddicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cess\u00f5es ou promessas de cess\u00e3o, contanto que n\u00e3o haja direito de arrependimento exercit\u00e1vel”.<\/p>\n\n\n\n
O procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o extrajudicial exige o cumprimento de requisitos espec\u00edficos estabelecidos no par\u00e1grafo 1\u00ba do artigo 216-B da Lei 6.015\/1973 e detalhados no Provimento 150\/2023 do CNJ.<\/p>\n\n\n\n
S\u00e3o legitimados para requerer a adjudica\u00e7\u00e3o o promitente comprador ou qualquer dos seus cession\u00e1rios ou promitentes cession\u00e1rios, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, todos representados por advogado constitu\u00eddo mediante procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos, conforme exig\u00eancia do inciso VI do par\u00e1grafo 1\u00ba do artigo 216-B.<\/p>\n\n\n\n
O requerimento inicial deve observar os requisitos do artigo 319 do C\u00f3digo de Processo Civil, contendo a identifica\u00e7\u00e3o completa das partes, a descri\u00e7\u00e3o precisa do im\u00f3vel com indica\u00e7\u00e3o do n\u00famero da matr\u00edcula ou transcri\u00e7\u00e3o, o hist\u00f3rico dos atos e neg\u00f3cios jur\u00eddicos que fundamentam o pedido, e os pedidos espec\u00edficos de notifica\u00e7\u00e3o do requerido e deferimento da adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
A documenta\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria compreende o instrumento de promessa de compra e venda ou de cess\u00e3o, a prova do inadimplemento caracterizado pela n\u00e3o celebra\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de transmiss\u00e3o no prazo de quinze dias contados da notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial, certid\u00f5es dos distribuidores forenses demonstrando a inexist\u00eancia de lit\u00edgio envolvendo o contrato, e comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
O procedimento de adjudicacao compulsoria extrajudicial inicia-se com o protocolo do requerimento no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o onde se situa o im\u00f3vel, acompanhado da documenta\u00e7\u00e3o exigida por lei.<\/p>\n\n\n\n
Recebido o requerimento, o oficial procede \u00e0 an\u00e1lise preliminar da documenta\u00e7\u00e3o. Caso identifique irregularidades ou aus\u00eancia de documentos, deve notificar o requerente para emenda no prazo de dez dias \u00fateis, sob pena de cancelamento da prenota\u00e7\u00e3o, conforme estabelece o princ\u00edpio da qualifica\u00e7\u00e3o registral.<\/p>\n\n\n\n
Estando a documenta\u00e7\u00e3o em ordem, o oficial expede notifica\u00e7\u00e3o ao requerido para que se manifeste no prazo de quinze dias \u00fateis. A notifica\u00e7\u00e3o pode ser realizada pessoalmente, via postal com aviso de recebimento, ou atrav\u00e9s do oficial de registro de t\u00edtulos e documentos, conforme previsto no inciso II do par\u00e1grafo 1\u00ba do artigo 216-B.<\/p>\n\n\n\n
Nas hip\u00f3teses em que o requerido encontra-se em local incerto e n\u00e3o sabido, admite-se a notifica\u00e7\u00e3o por edital, publicado por duas vezes com intervalo de quinze dias \u00fateis em jornal de circula\u00e7\u00e3o local, desde que comprovados os esfor\u00e7os de localiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Transcorrido o prazo de manifesta\u00e7\u00e3o, o oficial analisa eventual resposta e profere decis\u00e3o fundamentada, deferindo ou indeferindo o pedido de adjudica\u00e7\u00e3o. Em caso de deferimento, procede-se ao registro da transfer\u00eancia da propriedade em nome do requerente.<\/p>\n\n\n\n
A carta de adjudica\u00e7\u00e3o constitui documento essencial ao procedimento, sendo elaborada atrav\u00e9s de ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o de notas. O artigo 440-G do Provimento 150\/2023 do CNJ estabelece os requisitos espec\u00edficos desta ata, que deve conter a identifica\u00e7\u00e3o completa dos requerentes, a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel com indica\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula, o valor venal atribu\u00eddo ao bem, e as provas do adimplemento integral das obriga\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
A ata notarial deve necessariamente demonstrar as duas condi\u00e7\u00f5es fundamentais da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria previstas nos artigos 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil: a prova da quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o e a prova do inadimplemento de quem deve outorgar a escritura p\u00fablica definitiva.<\/p>\n\n\n\n
O tabeli\u00e3o respons\u00e1vel pela lavratura da ata pode ser de livre escolha do requerente, salvo quando envolver dilig\u00eancias no local do im\u00f3vel, hip\u00f3tese em que deve observar os limites territoriais estabelecidos nos artigos 8\u00ba e 9\u00ba da Lei 8.935\/1994. O Provimento 150\/2023 admite expressamente que o tabeli\u00e3o d\u00ea f\u00e9 das assinaturas constantes nos instrumentos particulares com base nos cadastros nacionais dos not\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial encontra aplica\u00e7\u00e3o em diversas situa\u00e7\u00f5es f\u00e1ticas que impedem a regular transfer\u00eancia da propriedade imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
A recusa expressa do vendedor em outorgar a escritura definitiva, mesmo ap\u00f3s o cumprimento integral das obriga\u00e7\u00f5es pelo comprador, constitui a hip\u00f3tese cl\u00e1ssica de aplica\u00e7\u00e3o do instituto. Nestes casos, caracteriza-se o inadimplemento contratual que autoriza a substitui\u00e7\u00e3o da vontade do devedor.<\/p>\n\n\n\n
Situa\u00e7\u00f5es envolvendo a morte do promitente vendedor tamb\u00e9m ensejam a aplica\u00e7\u00e3o do procedimento, especialmente quando os herdeiros encontram-se em local incerto ou quando h\u00e1 dificuldades na localiza\u00e7\u00e3o dos sucessores. A extin\u00e7\u00e3o de pessoas jur\u00eddicas que figuraram como promitentes vendedoras igualmente justifica o recurso ao procedimento extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
A incapacidade civil superveniente do vendedor, devidamente comprovada, constitui outra hip\u00f3tese de aplica\u00e7\u00e3o, desde que demonstrada a impossibilidade pr\u00e1tica de obten\u00e7\u00e3o da escritura definitiva atrav\u00e9s dos meios ordin\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
O procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o extrajudicial possui limita\u00e7\u00f5es expressas que devem ser rigorosamente observadas para sua validade e efic\u00e1cia.<\/p>\n\n\n\n
A exist\u00eancia de lit\u00edgio judicial envolvendo o contrato de promessa de compra e venda ou o pr\u00f3prio im\u00f3vel impede a utiliza\u00e7\u00e3o do procedimento extrajudicial, conforme exig\u00eancia do inciso IV do par\u00e1grafo 1\u00ba do artigo 216-B. Esta limita\u00e7\u00e3o decorre do princ\u00edpio de que os procedimentos extrajudiciais pressup\u00f5em consenso ou aus\u00eancia de controv\u00e9rsia.<\/p>\n\n\n\n
Contratos que preveem direito de arrependimento exercit\u00e1vel por qualquer das partes n\u00e3o admitem adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, uma vez que a possibilidade de retrata\u00e7\u00e3o \u00e9 incompat\u00edvel com a natureza compuls\u00f3ria do instituto. O Provimento 150\/2023 \u00e9 expresso ao estabelecer que os neg\u00f3cios jur\u00eddicos devem ser “contanto que n\u00e3o haja direito de arrependimento exercit\u00e1vel”.<\/p>\n\n\n\n
A oposi\u00e7\u00e3o fundamentada do requerido tamb\u00e9m constitui \u00f3bice ao prosseguimento do procedimento extrajudicial, devendo a quest\u00e3o ser remetida \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio. Esta limita\u00e7\u00e3o preserva o princ\u00edpio do contradit\u00f3rio e da ampla defesa, assegurando que controv\u00e9rsias sejam dirimidas pela autoridade competente.<\/p>\n\n\n\n
A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial apresenta vantagens significativas em rela\u00e7\u00e3o ao procedimento judicial tradicional, especialmente no que se refere \u00e0 celeridade processual.<\/p>\n\n\n\n
O procedimento extrajudicial pode ser conclu\u00eddo em prazo substancialmente inferior ao de uma a\u00e7\u00e3o judicial, que frequentemente demanda anos para decis\u00e3o definitiva. A aus\u00eancia de formalidades processuais t\u00edpicas do procedimento judicial, como cita\u00e7\u00f5es, prazos para defesa, instru\u00e7\u00e3o probat\u00f3ria e recursos, contribui para esta maior agilidade.<\/p>\n\n\n\n
Os custos envolvidos no procedimento extrajudicial s\u00e3o consideravelmente menores que os de uma a\u00e7\u00e3o judicial, incluindo emolumentos cartor\u00e1rios, honor\u00e1rios advocat\u00edcios reduzidos e aus\u00eancia de custas processuais. Esta economia representa benef\u00edcio direto para os interessados na regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade.<\/p>\n\n\n\n
A seguran\u00e7a jur\u00eddica proporcionada pela atua\u00e7\u00e3o do registrador imobili\u00e1rio, investido de f\u00e9 p\u00fablica e submetido aos princ\u00edpios registrais da legalidade, continuidade e especialidade, confere ao procedimento extrajudicial o mesmo grau de confiabilidade do procedimento judicial.<\/p>\n\n\n\n
Os custos da adjudicacao compulsoria extrajudicial s\u00e3o regulamentados pelas leis estaduais de emolumentos e compreendem diversas rubricas espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n
Os emolumentos do registro de im\u00f3veis incluem taxa de prenota\u00e7\u00e3o, emolumentos de registro propriamente ditos, certid\u00f5es necess\u00e1rias ao procedimento e taxa judici\u00e1ria estadual quando aplic\u00e1vel. A base de c\u00e1lculo considera o maior valor entre o pre\u00e7o declarado pelas partes, o valor venal municipal, a avalia\u00e7\u00e3o do Imposto Territorial Rural ou a base de c\u00e1lculo utilizada para recolhimento do Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Os custos notariais abrangem a lavratura da ata notarial obrigat\u00f3ria e eventual reconhecimento de firmas quando necess\u00e1rio. Estes valores s\u00e3o estabelecidos pelas tabelas de emolumentos de cada estado e variam conforme o valor do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Outros custos incluem o recolhimento do Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis, calculado sobre o valor venal ou declarado do im\u00f3vel, honor\u00e1rios advocat\u00edcios para representa\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria, e despesas com notifica\u00e7\u00f5es e publica\u00e7\u00f5es quando necess\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n
A legisla\u00e7\u00e3o estadual pode prever corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria dos valores utilizados como base de c\u00e1lculo quando decorrido prazo superior a um ano entre a data do t\u00edtulo e a data do protocolo, aplicando-se \u00edndices oficiais como o IGP-DI conforme estabelecido nas normas locais.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial representa uma das mais significativas inova\u00e7\u00f5es legislativas no direito imobili\u00e1rio brasileiro contempor\u00e2neo. A promulga\u00e7\u00e3o da […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1008,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[44],"tags":[12],"class_list":["post-1014","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-empreendedorismo","tag-direito-imobiliario"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1014","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1014"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1014\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1008"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1014"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1014"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1014"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}