O leil\u00e3o judicial de im\u00f3veis constitui uma das modalidades de expropria\u00e7\u00e3o for\u00e7ada previstas no ordenamento processual brasileiro, por meio da qual bens penhorados s\u00e3o alienados em hasta p\u00fablica para satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito do exequente. Regulado pelos arts. 879 a 903 do C\u00f3digo de Processo Civil de 2015, esse procedimento desempenha papel central na efetividade da tutela executiva, ao converter patrim\u00f4nio do devedor em valores destinados ao pagamento de d\u00edvidas judicialmente reconhecidas. A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis por essa via tem atra\u00eddo crescente interesse de investidores e particulares, seja pela possibilidade de adquirir bens abaixo do valor de mercado, seja pela seguran\u00e7a jur\u00eddica conferida pelo ato judicial que a sustenta.<\/p>\n\n\n\n
A compreens\u00e3o adequada do instituto exige an\u00e1lise n\u00e3o apenas do procedimento em si \u2014 que envolve fases espec\u00edficas como avalia\u00e7\u00e3o, publica\u00e7\u00e3o do edital, realiza\u00e7\u00e3o das hastas e expedi\u00e7\u00e3o da carta de arremata\u00e7\u00e3o \u2014, mas tamb\u00e9m das quest\u00f5es jur\u00eddicas de fundo que permeiam a arremata\u00e7\u00e3o judicial, notadamente no que concerne \u00e0 responsabilidade do arrematante por d\u00edvidas anteriores incidentes sobre o im\u00f3vel. Neste particular, a jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a experimentou relevante evolu\u00e7\u00e3o nos \u00faltimos anos, com a fixa\u00e7\u00e3o de tese em recurso repetitivo sobre d\u00e9bitos tribut\u00e1rios e a persist\u00eancia de controv\u00e9rsia acerca dos d\u00e9bitos condominiais de natureza propter rem<\/em>.<\/p>\n\n\n\n O leil\u00e3o judicial de im\u00f3veis \u2014 tamb\u00e9m denominado hasta p\u00fablica ou pra\u00e7a \u2014 \u00e9 o ato processual pelo qual o Estado-juiz promove a aliena\u00e7\u00e3o de bem penhorado no curso de uma execu\u00e7\u00e3o, transferindo a propriedade ao arrematante mediante o dep\u00f3sito do pre\u00e7o ofertado. Trata-se de ato de natureza expropriat\u00f3ria, realizado sob a autoridade e a fiscaliza\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio, o que o distingue das aliena\u00e7\u00f5es privadas e confere ao adquirente prote\u00e7\u00e3o jur\u00eddica qualificada.<\/p>\n\n\n\n O procedimento insere-se na fase de expropria\u00e7\u00e3o da execu\u00e7\u00e3o por quantia certa, ap\u00f3s a infrut\u00edfera tentativa de satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito por outros meios, como a adjudica\u00e7\u00e3o pelo pr\u00f3prio credor (art. 876, CPC\/2015). A aliena\u00e7\u00e3o judicial pode ser conduzida por leiloeiro p\u00fablico designado pelo juiz ou, na modalidade eletr\u00f4nica, realizada por meio de plataformas credenciadas pelo Poder Judici\u00e1rio, conforme autoriza o art. 882 do CPC\/2015. A tend\u00eancia crescente de realiza\u00e7\u00e3o de leil\u00f5es em ambiente eletr\u00f4nico tem ampliado o acesso de potenciais arrematantes e conferido maior transpar\u00eancia ao procedimento.<\/p>\n\n\n\n O conceito de arremata\u00e7\u00e3o judicial abrange tanto a aquisi\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis quanto de im\u00f3veis em hasta p\u00fablica. No \u00e2mbito imobili\u00e1rio, a relev\u00e2ncia do instituto \u00e9 especialmente not\u00f3ria em raz\u00e3o dos valores envolvidos e das implica\u00e7\u00f5es registrais, fiscais e possess\u00f3rias que decorrem da transfer\u00eancia de propriedade por essa via. A penhora de im\u00f3vel, que antecede a aliena\u00e7\u00e3o, produz efeitos importantes, notadamente a indisponibilidade do bem e a prefer\u00eancia do credor sobre o produto da aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O procedimento de aliena\u00e7\u00e3o judicial de im\u00f3veis obedece a uma sequ\u00eancia ordenada de atos processuais, cada qual com requisitos formais pr\u00f3prios cuja observ\u00e2ncia \u00e9 essencial para a validade da arremata\u00e7\u00e3o. Essa sequ\u00eancia inicia-se com a avalia\u00e7\u00e3o do bem penhorado, condi\u00e7\u00e3o indispens\u00e1vel para a fixa\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o m\u00ednimo e para a aferi\u00e7\u00e3o da eventual ocorr\u00eancia de pre\u00e7o vil. O art. 870 do CPC\/2015 prev\u00ea que a avalia\u00e7\u00e3o ser\u00e1 realizada por oficial de justi\u00e7a ou, quando exigir conhecimentos especializados, por avaliador nomeado pelo juiz.<\/p>\n\n\n\n Conclu\u00edda a avalia\u00e7\u00e3o, o juiz determinar\u00e1 a publica\u00e7\u00e3o do edital de aliena\u00e7\u00e3o, pe\u00e7a central do procedimento que delimita os direitos e as obriga\u00e7\u00f5es do arrematante. Na sequ\u00eancia, realizam-se as hastas p\u00fablicas \u2014 primeiro e, se necess\u00e1rio, segundo leil\u00e3o \u2014, culminando com a lavratura do auto de arremata\u00e7\u00e3o, o dep\u00f3sito do pre\u00e7o e a expedi\u00e7\u00e3o da carta de arremata\u00e7\u00e3o. Cada uma dessas etapas ser\u00e1 examinada a seguir.<\/p>\n\n\n\n O edital de leil\u00e3o judicial \u00e9 o instrumento de publicidade que confere transpar\u00eancia e legitimidade \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o for\u00e7ada. Sua fun\u00e7\u00e3o \u00e9 dar ci\u00eancia aos potenciais interessados acerca das condi\u00e7\u00f5es da aliena\u00e7\u00e3o, das caracter\u00edsticas do bem e dos \u00f4nus que sobre ele recaem. Trata-se de requisito essencial de validade: a aus\u00eancia de edital ou a omiss\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es relevantes pode ensejar a nulidade da arremata\u00e7\u00e3o, nos termos do art. 903, \u00a71\u00ba, do CPC\/2015.<\/p>\n\n\n\n O art. 886 do CPC\/2015 estabelece o conte\u00fado m\u00ednimo obrigat\u00f3rio do edital, que deve incluir a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel com suas caracter\u00edsticas e eventuais acess\u00f3rios, o valor da avalia\u00e7\u00e3o, o pre\u00e7o m\u00ednimo de arremata\u00e7\u00e3o, as condi\u00e7\u00f5es de pagamento \u2014 se \u00e0 vista ou parcelado \u2014, a data, o hor\u00e1rio e o local de realiza\u00e7\u00e3o da hasta, al\u00e9m da indica\u00e7\u00e3o do leiloeiro respons\u00e1vel e da exist\u00eancia de \u00f4nus, recurso ou causa pendente sobre o bem. A men\u00e7\u00e3o \u00e0s d\u00edvidas que recaem sobre o im\u00f3vel, especialmente tributos e taxas condominiais, reveste-se de particular import\u00e2ncia pr\u00e1tica, uma vez que repercute diretamente na responsabilidade do arrematante, conforme ser\u00e1 analisado em se\u00e7\u00e3o dedicada adiante.<\/p>\n\n\n\n O edital deve ser publicado com anteced\u00eancia m\u00ednima de cinco dias antes da data designada para a hasta, salvo se o im\u00f3vel tiver valor superior a sessenta sal\u00e1rios-m\u00ednimos, hip\u00f3tese em que a anteced\u00eancia ser\u00e1 de, no m\u00ednimo, vinte dias (art. 887, CPC\/2015). A publica\u00e7\u00e3o realiza-se preferencialmente por meio eletr\u00f4nico, podendo o juiz determinar a publica\u00e7\u00e3o em jornais de circula\u00e7\u00e3o local, conforme as peculiaridades do caso. A an\u00e1lise criteriosa do edital constitui passo indispens\u00e1vel para qualquer interessado em participar de leil\u00e3o judicial, pois ali se encontram as condi\u00e7\u00f5es que vincular\u00e3o o arrematante ap\u00f3s a lavratura do auto.<\/p>\n\n\n\n O CPC\/2015 estabelece que a aliena\u00e7\u00e3o judicial se realiza em duas oportunidades sucessivas, com regras distintas quanto ao pre\u00e7o m\u00ednimo admitido. Na primeira hasta, o lance m\u00ednimo corresponde ao valor da avalia\u00e7\u00e3o do bem. Caso n\u00e3o haja licitantes, ou se os lances oferecidos n\u00e3o atinjam o valor da avalia\u00e7\u00e3o, designa-se o segundo leil\u00e3o, no qual o pre\u00e7o m\u00ednimo \u00e9 reduzido para patamar inferior, desde que n\u00e3o se configure o denominado pre\u00e7o vil.<\/p>\n\n\n\n O conceito de pre\u00e7o vil desempenha fun\u00e7\u00e3o de prote\u00e7\u00e3o ao executado, impedindo que o bem seja alienado por valor irris\u00f3rio que comprometa desproporcionalmente seu patrim\u00f4nio. O art. 891 do CPC\/2015 estabelece que o lance ofertado n\u00e3o ser\u00e1 considerado vil se atingir o percentual m\u00ednimo fixado pelo juiz, o qual n\u00e3o poder\u00e1 ser inferior a cinquenta por cento do valor da avalia\u00e7\u00e3o. Na pr\u00e1tica forense, os ju\u00edzos costumam fixar patamares entre cinquenta e sessenta por cento, conforme a natureza do bem, a exist\u00eancia de \u00f4nus e as circunst\u00e2ncias do caso concreto. A jurisprud\u00eancia trabalhista, por exemplo, j\u00e1 reconheceu como v\u00e1lida a arremata\u00e7\u00e3o por cinquenta por cento do valor da avalia\u00e7\u00e3o (TRT da 3\u00aa Regi\u00e3o, AP 0011258-07.2017.5.03.0065), ao passo que h\u00e1 precedentes em que o patamar de sessenta por cento foi adotado como par\u00e2metro razo\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n A aferi\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o vil \u00e9 realizada pelo juiz no momento da an\u00e1lise do auto de arremata\u00e7\u00e3o, competindo ao executado arguir a alega\u00e7\u00e3o de vileza do pre\u00e7o se entender que o lance aceito \u00e9 manifestamente desproporcional. A n\u00e3o observ\u00e2ncia do pre\u00e7o m\u00ednimo fixado constitui hip\u00f3tese de invalidade da arremata\u00e7\u00e3o, pass\u00edvel de impugna\u00e7\u00e3o nos termos do art. 903, \u00a71\u00ba, do CPC\/2015.<\/p>\n\n\n\n A arremata\u00e7\u00e3o consuma-se com a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (art. 903, CPC\/2015). A partir desse momento, o ato considera-se perfeito, acabado e irretrat\u00e1vel, salvo as hip\u00f3teses taxativas de invalida\u00e7\u00e3o previstas na lei processual. O arrematante deve efetuar o dep\u00f3sito do pre\u00e7o no prazo e nas condi\u00e7\u00f5es estipulados no edital. O CPC\/2015 admite o parcelamento do pre\u00e7o mediante proposta escrita, desde que oferecido lance n\u00e3o inferior a vinte e cinco por cento do valor \u00e0 vista e o restante em at\u00e9 trinta parcelas, garantidas por cau\u00e7\u00e3o id\u00f4nea e acrescidas de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria e juros de um por cento ao m\u00eas (art. 895).<\/p>\n\n\n\n Depositado o pre\u00e7o e resolvidas eventuais quest\u00f5es incidentais, o juiz expedir\u00e1 a carta de arremata\u00e7\u00e3o, documento que constitui o t\u00edtulo aquisitivo de propriedade e serve de base para o registro no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis competente. A carta de arremata\u00e7\u00e3o deve conter a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o valor da arremata\u00e7\u00e3o, a prova de quita\u00e7\u00e3o dos encargos tribut\u00e1rios incidentes sobre a transfer\u00eancia e a refer\u00eancia \u00e0s eventuais sub-roga\u00e7\u00f5es de cr\u00e9ditos no pre\u00e7o, conforme previsto no art. 901 do CPC\/2015. O registro da carta na matr\u00edcula do im\u00f3vel opera a transfer\u00eancia da propriedade e a extin\u00e7\u00e3o dos gravames que reca\u00edam sobre o bem, consolidando a titularidade em favor do arrematante.<\/p>\n\n\n\n Cumpre destacar que a expedi\u00e7\u00e3o da carta de arremata\u00e7\u00e3o n\u00e3o se confunde com a imiss\u00e3o na posse do im\u00f3vel. Embora a propriedade se transfira formalmente com o registro, a obten\u00e7\u00e3o da posse direta pode demandar provid\u00eancias judiciais adicionais, especialmente quando o im\u00f3vel encontra-se ocupado pelo executado ou por terceiros.<\/p>\n\n\n\n A imiss\u00e3o na posse constitui etapa frequentemente necess\u00e1ria para que o arrematante possa exercer plenamente os poderes inerentes \u00e0 propriedade sobre o im\u00f3vel adquirido em hasta p\u00fablica. Embora a arremata\u00e7\u00e3o transfira a propriedade, a posse direta pode permanecer com o anterior propriet\u00e1rio, com o ocupante do im\u00f3vel ou, em certos casos, com terceiros que se arrogam direitos sobre o bem. A obten\u00e7\u00e3o da posse, nesses cen\u00e1rios, exige requerimento espec\u00edfico ao ju\u00edzo da execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O CPC\/2015 disciplina a quest\u00e3o ao prever que, expedida a carta de arremata\u00e7\u00e3o e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, o arrematante pode requerer a imiss\u00e3o na posse nos pr\u00f3prios autos da execu\u00e7\u00e3o. O juiz, ao deferir o pedido, fixar\u00e1 prazo para desocupa\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria do im\u00f3vel, findo o qual poder\u00e1 determinar a desocupa\u00e7\u00e3o coercitiva, inclusive com aux\u00edlio de for\u00e7a policial. Essa tramita\u00e7\u00e3o pode variar significativamente entre diferentes comarcas, recomendando-se que o arrematante se informe previamente sobre os prazos m\u00e9dios praticados na jurisdi\u00e7\u00e3o onde se situa o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n A ocupa\u00e7\u00e3o por terceiros que aleguem rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia com o anterior propriet\u00e1rio merece aten\u00e7\u00e3o especial. A jurisprud\u00eancia reconhece que contratos de loca\u00e7\u00e3o celebrados ap\u00f3s a penhora n\u00e3o s\u00e3o opon\u00edveis ao arrematante. Contudo, loca\u00e7\u00f5es anteriores \u00e0 penhora, devidamente averbadas na matr\u00edcula do im\u00f3vel, podem gerar direito de perman\u00eancia ao locat\u00e1rio pelo prazo remanescente, nos termos da legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel \u00e0s rela\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/a>. A complexidade dessas situa\u00e7\u00f5es refor\u00e7a a necessidade de verifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via da situa\u00e7\u00e3o ocupacional do im\u00f3vel antes da formula\u00e7\u00e3o de lances.<\/p>\n\n\n\n A quest\u00e3o da responsabilidade do arrematante por d\u00edvidas anteriores \u00e0 arremata\u00e7\u00e3o constitui, sem exagero, o tema de maior relev\u00e2ncia pr\u00e1tica para quem pretende adquirir im\u00f3vel em hasta p\u00fablica. A mat\u00e9ria experimentou evolu\u00e7\u00e3o jurisprudencial significativa nos \u00faltimos anos, com a fixa\u00e7\u00e3o de tese vinculante pelo STJ para d\u00e9bitos tribut\u00e1rios e a persist\u00eancia de controv\u00e9rsia aberta para d\u00e9bitos condominiais. A an\u00e1lise rigorosa do estado atual da quest\u00e3o exige o exame separado de cada categoria de d\u00edvida.<\/p>\n\n\n\n A responsabilidade do arrematante por d\u00e9bitos tribut\u00e1rios anteriores \u00e0 hasta p\u00fablica foi definitivamente equacionada pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a em outubro de 2024, quando a Primeira Se\u00e7\u00e3o, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese do Tema 1.134 (REsp 1.914.902, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, j. 24\/10\/2024). Segundo a tese fixada, \u00e9 inv\u00e1lida a previs\u00e3o em edital de leil\u00e3o que atribua ao arrematante a responsabilidade por d\u00e9bitos tribut\u00e1rios cujos fatos geradores sejam anteriores \u00e0 arremata\u00e7\u00e3o. O fundamento reside no art. 130, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, que determina a sub-roga\u00e7\u00e3o dos cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios no pre\u00e7o da arremata\u00e7\u00e3o em hasta p\u00fablica, liberando o arrematante de qualquer responsabilidade pessoal.<\/p>\n\n\n\n O aspecto mais relevante do julgamento, para al\u00e9m da quest\u00e3o tribut\u00e1ria espec\u00edfica, reside na qualifica\u00e7\u00e3o jur\u00eddica atribu\u00edda pelo relator \u00e0 arremata\u00e7\u00e3o em hasta p\u00fablica. O Ministro Teodoro Silva Santos afirmou expressamente que, nessa hip\u00f3tese, a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade se d\u00e1 em sua forma origin\u00e1ria, porquanto inexiste rela\u00e7\u00e3o de causalidade entre o antigo propriet\u00e1rio do bem e o seu adquirente. Essa caracteriza\u00e7\u00e3o da arremata\u00e7\u00e3o como aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria produz repercuss\u00f5es que transcendem o campo tribut\u00e1rio, como se ver\u00e1 adiante. A Primeira Se\u00e7\u00e3o determinou, ainda, a modula\u00e7\u00e3o dos efeitos da decis\u00e3o, de modo que a nova tese se aplica aos editais publicados ap\u00f3s a divulga\u00e7\u00e3o da ata do julgamento, al\u00e9m das a\u00e7\u00f5es e pedidos administrativos pendentes de aprecia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Se a quest\u00e3o dos tributos foi resolvida com a fixa\u00e7\u00e3o de tese repetitiva, o mesmo n\u00e3o se pode dizer dos d\u00e9bitos condominiais de natureza propter rem<\/em>. A mat\u00e9ria permanece em aberto no Superior Tribunal de Justi\u00e7a, com ao menos tr\u00eas correntes identific\u00e1veis na jurisprud\u00eancia e na doutrina, cuja coexist\u00eancia gera significativa inseguran\u00e7a para arrematantes, condom\u00ednios e credores.<\/p>\n\n\n\n A primeira corrente<\/strong> sustenta que o arrematante responde pelos d\u00e9bitos condominiais anteriores quando estes constam do edital, porquanto o adquirente teria ci\u00eancia pr\u00e9via da d\u00edvida e a teria aceito como condi\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o. Esse entendimento encontra respaldo no julgamento do REsp 2.042.756\/SP pela 3\u00aa Turma do STJ, decidido por apertada maioria de tr\u00eas votos a dois. Contudo, \u00e9 indispens\u00e1vel registrar uma circunst\u00e2ncia processual que limita substancialmente o alcance desse precedente: o art. 908, \u00a71\u00ba, do CPC\/2015 \u2014 dispositivo central para a mat\u00e9ria \u2014 n\u00e3o foi analisado pela Turma julgadora em raz\u00e3o de aus\u00eancia de prequestionamento. Essa lacuna foi expressamente lamentada nos votos vencidos dos Ministros Moura Ribeiro e Nancy Andrighi, e at\u00e9 mesmo reconhecida pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira em seu voto de desempate, que sinalizou a necessidade de revis\u00e3o jurisprudencial quando a quest\u00e3o vier a ser adequadamente devolvida.<\/p>\n\n\n\n A segunda corrente<\/strong> fundamenta-se no texto do art. 908, \u00a71\u00ba, do CPC\/2015, cuja reda\u00e7\u00e3o \u00e9 inequ\u00edvoca ao dispor que, no caso de aliena\u00e7\u00e3o judicial, os cr\u00e9ditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem<\/em>, sub-rogam-se sobre o respectivo pre\u00e7o, observada a ordem de prefer\u00eancia. Segundo essa orienta\u00e7\u00e3o, sustentada pela doutrina majorit\u00e1ria \u2014 com destaque para Daniel Amorim Assump\u00e7\u00e3o Neves e Jos\u00e9 Miguel Garcia Medina \u2014, o legislador de 2015 deliberadamente incluiu as obriga\u00e7\u00f5es propter rem<\/em>, entre as quais se encontram os d\u00e9bitos condominiais, no regime de sub-roga\u00e7\u00e3o, de modo a liberar o arrematante de responsabilidade pessoal. Diversos tribunais estaduais j\u00e1 aplicam esse entendimento, como o Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (AI 2224142-21.2021.8.26.0000) e o Tribunal de Justi\u00e7a do Rio de Janeiro, em decis\u00f5es que reconhecem a aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria e a desonera\u00e7\u00e3o do arrematante. A pr\u00f3pria Ministra Nancy Andrighi, em julgado de 2020, reconheceu que sob a disciplina do CPC\/2015 a sub-roga\u00e7\u00e3o dos cr\u00e9ditos condominiais no pre\u00e7o se imp\u00f5e, tendo distinguido o caso concreto apenas pelo fato de ser regido pelo CPC\/1973, que n\u00e3o continha disposi\u00e7\u00e3o an\u00e1loga.<\/p>\n\n\n\n A terceira corrente<\/strong> propugna pela extens\u00e3o integral da tese fixada no Tema 1.134 \u2014 aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria \u2014 \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es propter rem<\/em> de qualquer natureza. O fundamento \u00e9 que a qualifica\u00e7\u00e3o da arremata\u00e7\u00e3o em hasta p\u00fablica como aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria, expressamente afirmada pela Primeira Se\u00e7\u00e3o do STJ, n\u00e3o comporta distin\u00e7\u00e3o entre categorias de cr\u00e9ditos. Se n\u00e3o h\u00e1 rela\u00e7\u00e3o de causalidade entre o antigo propriet\u00e1rio e o arrematante para fins tribut\u00e1rios, essa mesma aus\u00eancia de causalidade deve estender-se a todas as obriga\u00e7\u00f5es vinculadas \u00e0 coisa. O art. 908, \u00a71\u00ba, do CPC\/2015 refor\u00e7a essa leitura ao tratar conjuntamente tributos e cr\u00e9ditos propter rem<\/em> na mesma regra de sub-roga\u00e7\u00e3o, sem estabelecer qualquer distin\u00e7\u00e3o de regime entre ambos.<\/p>\n\n\n\n A an\u00e1lise do cen\u00e1rio atual revela forte tend\u00eancia de supera\u00e7\u00e3o da primeira corrente. O pr\u00f3prio julgamento do REsp 2.042.756\/SP evidencia a fragilidade da posi\u00e7\u00e3o majorit\u00e1ria, que se formou sem enfrentar o dispositivo legal central (art. 908, \u00a71\u00ba), em vota\u00e7\u00e3o apertada na qual at\u00e9 o voto de desempate reconheceu a necessidade de revis\u00e3o futura. Quando o STJ vier a confrontar diretamente o art. 908, \u00a71\u00ba, do CPC\/2015, com prequestionamento adequado, a expectativa doutrin\u00e1ria predominante \u00e9 de alinhamento com o princ\u00edpio da sub-roga\u00e7\u00e3o no pre\u00e7o, em coer\u00eancia com a tese de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria j\u00e1 fixada no Tema 1.134.<\/p>\n\n\n\n O Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) incide sobre a aquisi\u00e7\u00e3o em leil\u00e3o judicial e constitui encargo do arrematante. A base de c\u00e1lculo, em regra, \u00e9 o valor da arremata\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o o valor venal do im\u00f3vel para fins de IPTU, devendo o arrematante verificar a legisla\u00e7\u00e3o do munic\u00edpio onde se situa o bem para aferir a al\u00edquota aplic\u00e1vel e as eventuais isen\u00e7\u00f5es. O recolhimento do ITBI \u00e9 pressuposto para o registro da carta de arremata\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Embora frequentemente mencionados de forma indistinta, o leil\u00e3o judicial e o leil\u00e3o extrajudicial s\u00e3o institutos com fundamentos, procedimentos e efeitos jur\u00eddicos substancialmente distintos. A correta diferencia\u00e7\u00e3o \u00e9 essencial para que o interessado compreenda os direitos e os riscos envolvidos em cada modalidade de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O leil\u00e3o judicial, como exposto ao longo deste artigo, decorre de determina\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio no \u00e2mbito de um processo de execu\u00e7\u00e3o e \u00e9 integralmente regulado pelo CPC\/2015. O Estado-juiz conduz o procedimento, fiscaliza a regularidade dos atos e confere ao arrematante a prote\u00e7\u00e3o decorrente da aquisi\u00e7\u00e3o em hasta p\u00fablica, incluindo o car\u00e1ter de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria reconhecido pela jurisprud\u00eancia do STJ. O leil\u00e3o extrajudicial, por sua vez, realiza-se fora do ambiente processual, sendo especialmente relevante nas execu\u00e7\u00f5es de contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis, regidas pela Lei 9.514\/97. Nessa modalidade, a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em favor do credor fiduci\u00e1rio \u2014 ap\u00f3s a notifica\u00e7\u00e3o do devedor e o decurso do prazo para purga\u00e7\u00e3o da mora \u2014 autoriza a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel por meio de leiloeiro, sem necessidade de interven\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n As diferen\u00e7as pr\u00e1ticas s\u00e3o significativas. No leil\u00e3o judicial, o arrematante conta com a sub-roga\u00e7\u00e3o dos cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios e propter rem<\/em> no pre\u00e7o (art. 908, \u00a71\u00ba, CPC\/2015) e com o reconhecimento jurisprudencial da aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria. No leil\u00e3o extrajudicial, a disciplina da responsabilidade por d\u00edvidas anteriores segue regras pr\u00f3prias, e a obten\u00e7\u00e3o da posse pode depender de a\u00e7\u00e3o judicial aut\u00f4noma se o im\u00f3vel estiver ocupado. O interessado em aquisi\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/a> deve avaliar cuidadosamente as implica\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas de cada modalidade antes de formular propostas.<\/p>\n\n\n\n A participa\u00e7\u00e3o em leil\u00e3o judicial de im\u00f3veis, conquanto potencialmente vantajosa do ponto de vista econ\u00f4mico, demanda dilig\u00eancia qualificada por parte do interessado. A an\u00e1lise pr\u00e9via do edital, j\u00e1 referida, \u00e9 condi\u00e7\u00e3o primeira e inafast\u00e1vel: ali se encontram as informa\u00e7\u00f5es sobre a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do bem, os \u00f4nus existentes, as condi\u00e7\u00f5es de pagamento e as advert\u00eancias quanto a eventuais riscos. A omiss\u00e3o na leitura integral do edital \u00e9 a causa mais frequente de surpresas desagrad\u00e1veis ap\u00f3s a arremata\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m do edital, recomenda-se a obten\u00e7\u00e3o de certid\u00e3o atualizada da matr\u00edcula do im\u00f3vel no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis competente, a fim de verificar a exist\u00eancia de penhoras m\u00faltiplas, hipotecas, usufrutos ou outros gravames que possam impactar a aquisi\u00e7\u00e3o. A verifica\u00e7\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o ocupacional do im\u00f3vel \u00e9 igualmente indispens\u00e1vel, pois a necessidade de imiss\u00e3o na posse contra ocupantes pode representar custos e demora consider\u00e1veis. A consulta aos distribuidores judiciais para aferir a exist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es anulat\u00f3rias, embargos de terceiro ou oposi\u00e7\u00f5es ao leil\u00e3o complementa o quadro de dilig\u00eancias recomend\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n A avalia\u00e7\u00e3o dos custos acess\u00f3rios merece aten\u00e7\u00e3o espec\u00edfica. Al\u00e9m do pre\u00e7o da arremata\u00e7\u00e3o, o adquirente deve considerar o ITBI, os emolumentos registrais, a eventual comiss\u00e3o do leiloeiro \u2014 usualmente fixada entre cinco e dez por cento do valor da arremata\u00e7\u00e3o \u2014, os custos de regulariza\u00e7\u00e3o e, conforme o caso, os honor\u00e1rios advocat\u00edcios para condu\u00e7\u00e3o do procedimento de imiss\u00e3o na posse. A soma desses encargos pode representar percentual relevante do valor total do investimento e deve integrar o c\u00e1lculo de viabilidade econ\u00f4mica da aquisi\u00e7\u00e3o. Para uma an\u00e1lise comparativa com outras formas de aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, veja tamb\u00e9m o conte\u00fado sobre usucapi\u00e3o extrajudicial<\/a>, modalidade que permite a regulariza\u00e7\u00e3o de propriedade pela via administrativa.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o. O Superior Tribunal de Justi\u00e7a fixou, em sede de recursos repetitivos (Tema 1.134, REsp 1.914.902, Primeira Se\u00e7\u00e3o, j. 24\/10\/2024), a tese de que \u00e9 inv\u00e1lida a previs\u00e3o em edital de leil\u00e3o que atribua ao arrematante a responsabilidade por d\u00e9bitos tribut\u00e1rios cujos fatos geradores sejam anteriores \u00e0 arremata\u00e7\u00e3o. Os cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios sub-rogam-se no pre\u00e7o, conforme o art. 130, par\u00e1grafo \u00fanico, do CTN.<\/p>\n\n\n\n Pre\u00e7o vil \u00e9 o lance manifestamente desproporcional ao valor da avalia\u00e7\u00e3o do bem. O art. 891 do CPC\/2015 determina que o juiz fixar\u00e1 o percentual m\u00ednimo, que n\u00e3o poder\u00e1 ser inferior a cinquenta por cento da avalia\u00e7\u00e3o. Na pr\u00e1tica, os ju\u00edzos costumam fixar patamares entre cinquenta e sessenta por cento, conforme as circunst\u00e2ncias do caso.<\/p>\n\n\n\n Ap\u00f3s a expedi\u00e7\u00e3o e o registro da carta de arremata\u00e7\u00e3o, o arrematante pode requerer ao ju\u00edzo da execu\u00e7\u00e3o a imiss\u00e3o na posse, caso o im\u00f3vel esteja ocupado. O juiz determinar\u00e1 a desocupa\u00e7\u00e3o, podendo fixar prazo razo\u00e1vel e, se necess\u00e1rio, autorizar o emprego de for\u00e7a policial para cumprimento da ordem.<\/p>\n\n\n\n O leil\u00e3o judicial decorre de determina\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio no curso de execu\u00e7\u00e3o e \u00e9 regulado pelo CPC\/2015 (arts. 879 a 903). O leil\u00e3o extrajudicial realiza-se fora do processo judicial, sendo frequente nas execu\u00e7\u00f5es de contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, regidas pela Lei 9.514\/97, nas quais o credor fiduci\u00e1rio promove a aliena\u00e7\u00e3o ap\u00f3s a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade em seu favor.<\/p>\n\n\n\n A possibilidade de financiamento depende das condi\u00e7\u00f5es previstas no edital. Alguns editais admitem parcelamento ou financiamento banc\u00e1rio, enquanto outros exigem pagamento integral \u00e0 vista. O arrematante deve verificar as condi\u00e7\u00f5es de pagamento estabelecidas antes de ofertar lance.<\/p>\n\n\n\n Essa quest\u00e3o permanece controversa. H\u00e1 decis\u00e3o da 3\u00aa Turma do STJ (REsp 2.042.756\/SP, vota\u00e7\u00e3o 3\u00d72) imputando responsabilidade ao arrematante quando o edital menciona os d\u00e9bitos. Contudo, o art. 908, \u00a71\u00ba, do CPC\/2015 prev\u00ea expressamente a sub-roga\u00e7\u00e3o dos cr\u00e9ditos propter rem<\/em> no pre\u00e7o, e a doutrina majorit\u00e1ria sustenta a aplica\u00e7\u00e3o desse dispositivo. A tend\u00eancia doutrin\u00e1ria e jurisprudencial aponta para a extens\u00e3o do princ\u00edpio da aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria (Tema 1.134) \u00e0s d\u00edvidas condominiais.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o havendo licitantes na primeira hasta, realiza-se o segundo leil\u00e3o, com redu\u00e7\u00e3o do lance m\u00ednimo. Na segunda oportunidade, o lance n\u00e3o pode ser inferior ao pre\u00e7o vil fixado pelo juiz, que por disposi\u00e7\u00e3o legal n\u00e3o ser\u00e1 menor que cinquenta por cento da avalia\u00e7\u00e3o (art. 891, CPC\/2015).<\/p>\n\n\n\n A aquisi\u00e7\u00e3o em hasta p\u00fablica oferece seguran\u00e7a jur\u00eddica consider\u00e1vel, especialmente ap\u00f3s o Tema 1.134 do STJ, que consolidou a arremata\u00e7\u00e3o como aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria para fins tribut\u00e1rios. Os principais riscos concentram-se na situa\u00e7\u00e3o ocupacional do im\u00f3vel, na eventual exist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es anulat\u00f3rias e nas condi\u00e7\u00f5es espec\u00edficas do edital. A assessoria jur\u00eddica especializada \u00e9 recomend\u00e1vel para avalia\u00e7\u00e3o dos riscos concretos de cada oportunidade.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" O leil\u00e3o judicial de im\u00f3veis constitui uma das modalidades de expropria\u00e7\u00e3o for\u00e7ada previstas no ordenamento processual brasileiro, […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":6250,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[45],"tags":[],"class_list":["post-1182","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-direitos-humanos"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1182","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1182"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1182\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6250"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1182"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1182"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1182"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}O que \u00e9 o leil\u00e3o judicial de im\u00f3veis e como funciona?<\/h2>\n\n\n\n
Quais s\u00e3o as etapas do leil\u00e3o judicial?<\/h2>\n\n\n\n
O que \u00e9 o edital de leil\u00e3o judicial e o que deve conter?<\/h2>\n\n\n\n
Primeiro e segundo leil\u00e3o: pre\u00e7o vil e lance m\u00ednimo<\/h2>\n\n\n\n
Arremata\u00e7\u00e3o judicial: pagamento e carta de arremata\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n
Imiss\u00e3o na posse do im\u00f3vel arrematado<\/h2>\n\n\n\n
D\u00edvidas do im\u00f3vel arrematado: tributos, condom\u00ednio e a controv\u00e9rsia sobre aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria<\/h2>\n\n\n\n
D\u00e9bitos tribut\u00e1rios: quest\u00e3o resolvida pelo Tema 1.134 do STJ<\/h3>\n\n\n\n
D\u00e9bitos condominiais: controv\u00e9rsia aberta \u2014 tr\u00eas correntes no STJ<\/h3>\n\n\n\n
ITBI na arremata\u00e7\u00e3o judicial<\/h3>\n\n\n\n
Diferen\u00e7as entre leil\u00e3o judicial e leil\u00e3o extrajudicial de im\u00f3veis<\/h2>\n\n\n\n
Cuidados essenciais para participar de leil\u00e3o judicial de im\u00f3veis<\/h2>\n\n\n\n
Perguntas frequentes sobre leil\u00e3o judicial de im\u00f3veis<\/h2>\n\n\n\n
O arrematante responde pelas d\u00edvidas de IPTU anteriores ao leil\u00e3o judicial?<\/h3>\n\n\n\n
O que \u00e9 pre\u00e7o vil em leil\u00e3o judicial e qual o percentual m\u00ednimo?<\/h3>\n\n\n\n
Como funciona a imiss\u00e3o na posse do im\u00f3vel arrematado em leil\u00e3o judicial?<\/h3>\n\n\n\n
Qual a diferen\u00e7a entre leil\u00e3o judicial e leil\u00e3o extrajudicial de im\u00f3veis?<\/h3>\n\n\n\n
\u00c9 poss\u00edvel comprar im\u00f3vel em leil\u00e3o judicial com financiamento?<\/h3>\n\n\n\n
O arrematante responde por d\u00edvidas de condom\u00ednio anteriores ao leil\u00e3o?<\/h3>\n\n\n\n
O que acontece se o leil\u00e3o judicial n\u00e3o alcan\u00e7ar lances na primeira hasta?<\/h3>\n\n\n\n
Investir em leil\u00e3o judicial de im\u00f3veis \u00e9 seguro?<\/h3>\n\n\n\n