{"id":1878,"date":"2025-10-03T03:05:00","date_gmt":"2025-10-03T06:05:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.barbieriadvogados.com\/?p=1878"},"modified":"2025-10-03T03:05:00","modified_gmt":"2025-10-03T06:05:00","slug":"adjudicacao-compulsoria-na-sucessao-quando-o-vendedor-falece-antes-de-assinar-a-escritura","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/adjudicacao-compulsoria-na-sucessao-quando-o-vendedor-falece-antes-de-assinar-a-escritura\/","title":{"rendered":"Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria na Sucess\u00e3o: O Que Fazer Quando o Vendedor Falece Antes da Escritura"},"content":{"rendered":"

<\/h1>\n
Autor:<\/strong>\u00a0Maur\u00edcio Lindenmeyer Barbieri \u2014 Advogado, Mestre em Direito (UFRGS)
\nAtualizado em:<\/strong>\u00a0Fevereiro de 2026 \u00b7 Tempo de leitura: 16 minutos<\/div>\n

Na pr\u00e1tica imobili\u00e1ria, \u00e9 frequente a situa\u00e7\u00e3o em que o promitente vendedor falece ap\u00f3s a celebra\u00e7\u00e3o de contrato de promessa de compra e venda, por\u00e9m antes da outorga da escritura definitiva. O comprador, que adimpliu integralmente o pre\u00e7o, encontra-se ent\u00e3o diante de um impasse: o im\u00f3vel permanece registrado em nome do falecido, os herdeiros podem desconhecer o neg\u00f3cio ou resistir \u00e0 formaliza\u00e7\u00e3o, e a regulariza\u00e7\u00e3o patrimonial torna-se uma quest\u00e3o de direito sucess\u00f3rio e imobili\u00e1rio simultaneamente.<\/p>\n

A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 o instrumento adequado para resolver essa situa\u00e7\u00e3o. Fundamentada nos artigos 1.417 e 1.418 do\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria assegura ao promitente comprador o direito de obter a transfer\u00eancia do im\u00f3vel quando cumpridas as obriga\u00e7\u00f5es contratuais. Desde a\u00a0Lei 14.382\/2022<\/a>, esse procedimento pode ser conduzido tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial, directamente no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis.<\/p>\n

O presente artigo examina os aspectos jur\u00eddicos e procedimentais da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria no contexto sucess\u00f3rio, com aten\u00e7\u00e3o \u00e0 legitimidade passiva, \u00e0s vias dispon\u00edveis, \u00e0 documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria e \u00e0s implica\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias.<\/p>\n

Qual o fundamento jur\u00eddico da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria na sucess\u00e3o?<\/h2>\n

A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria encontra fundamento nos artigos 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil, que conferem ao promitente comprador de im\u00f3vel, com contrato quitado, o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o. Esse direito \u00e9 opon\u00edvel tanto ao vendedor quanto a terceiros \u2014 incluindo os herdeiros do promitente vendedor.<\/p>\n

Quando o vendedor falece, o Art. 1.784 do C\u00f3digo Civil opera a transmiss\u00e3o imediata da heran\u00e7a aos herdeiros, pelo princ\u00edpio da saisine. Essa transmiss\u00e3o abrange n\u00e3o apenas os bens, mas tamb\u00e9m as obriga\u00e7\u00f5es do falecido. A obriga\u00e7\u00e3o de outorgar escritura definitiva decorrente de contrato de promessa de compra e venda \u00e9 obriga\u00e7\u00e3o pessoal do vendedor que se transmite aos seus sucessores, nos termos do Art. 1.792 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

A natureza jur\u00eddica da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 declarat\u00f3ria, n\u00e3o constitutiva. O procedimento limita-se a declarar direito preexistente \u2014 o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o do comprador \u2014 e a suprir a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade do vendedor inadimplente (ou, no caso, dos seus herdeiros). A senten\u00e7a judicial ou a decis\u00e3o do registrador substituem a escritura que deveria ter sido outorgada.<\/p>\n

Imprescritibilidade do direito<\/h3>\n

Aspecto de relevo \u00e9 a imprescritibilidade do direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Por tratar-se de pretens\u00e3o fundada em direito de propriedade, o TJRS tem entendimento consolidado no sentido de que o direito n\u00e3o se submete a prazo prescricional (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 70079937157). Isso significa que, mesmo quando a promessa de compra e venda foi celebrada h\u00e1 d\u00e9cadas, o comprador mant\u00e9m o direito de exigir a transfer\u00eancia do im\u00f3vel, desde que comprove o adimplemento integral do pre\u00e7o.<\/p>\n

Contra quem deve ser dirigida a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria quando o vendedor faleceu?<\/h2>\n

A identifica\u00e7\u00e3o correcta da legitimidade passiva \u00e9 pressuposto essencial para a validade do procedimento. Tr\u00eas cen\u00e1rios devem ser distinguidos.<\/p>\n

Exist\u00eancia de invent\u00e1rio em curso<\/h3>\n

Quando h\u00e1\u00a0invent\u00e1rio<\/a>\u00a0aberto, a a\u00e7\u00e3o deve ser dirigida contra o esp\u00f3lio, representado pelo inventariante, com cita\u00e7\u00e3o de todos os herdeiros como litisconsortes necess\u00e1rios. O esp\u00f3lio det\u00e9m legitimidade para responder pelas obriga\u00e7\u00f5es do falecido enquanto perdurar o procedimento sucess\u00f3rio.<\/p>\n

Inexist\u00eancia de invent\u00e1rio<\/h3>\n

Quando n\u00e3o h\u00e1 invent\u00e1rio aberto \u2014 situa\u00e7\u00e3o bastante frequente na pr\u00e1tica \u2014, a a\u00e7\u00e3o \u00e9 dirigida directamente contra todos os herdeiros conhecidos do vendedor falecido. O TJRS reconhece que os herdeiros respondem como administradores provis\u00f3rios do patrim\u00f4nio do falecido (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 70066199068), independentemente da abertura formal do invent\u00e1rio. A inexist\u00eancia de invent\u00e1rio n\u00e3o constitui \u00f3bice ao exerc\u00edcio do direito do comprador (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 70079818597).<\/p>\n

Veda\u00e7\u00e3o \u00e0 cita\u00e7\u00e3o do falecido<\/h3>\n

A a\u00e7\u00e3o nunca pode ser dirigida contra o vendedor falecido. A cita\u00e7\u00e3o de pessoa j\u00e1 falecida \u00e9 causa de nulidade processual absoluta, ensejando a extin\u00e7\u00e3o do processo sem resolu\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito. O TJRS j\u00e1 extinguiu processos em que a a\u00e7\u00e3o foi ajuizada contra vendedores falecidos (Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel 50002767520188213001). \u00c9 essencial, portanto, verificar a situa\u00e7\u00e3o civil do promitente vendedor antes do ajuizamento da demanda.<\/p>\n

\n

Nota pr\u00e1tica:<\/strong>\u00a0Todos os herdeiros devem ser inclu\u00eddos no polo passivo. A aus\u00eancia de qualquer herdeiro configura litiscons\u00f3rcio passivo necess\u00e1rio n\u00e3o formado, podendo levar \u00e0 anula\u00e7\u00e3o de todos os atos processuais praticados. Quando a identifica\u00e7\u00e3o dos herdeiros \u00e9 dif\u00edcil, o advogado pode obt\u00ea-la mediante pesquisa junto ao distribuidor c\u00edvel e aos cart\u00f3rios de registro civil, ou por meio de dilig\u00eancias nos autos de eventual invent\u00e1rio.<\/p>\n<\/div>\n

Como funciona a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria judicial?<\/h2>\n

A via judicial \u00e9 obrigat\u00f3ria quando h\u00e1 lit\u00edgio entre as partes \u2014 por exemplo, quando os herdeiros impugnam a exist\u00eancia ou a validade do contrato, questionam a quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o ou h\u00e1 incapaz entre os herdeiros. O procedimento segue o rito comum do\u00a0C\u00f3digo de Processo Civil<\/a>.<\/p>\n

A peti\u00e7\u00e3o inicial deve ser instru\u00edda com o contrato de promessa de compra e venda (p\u00fablico ou particular), os comprovantes de quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o, a certid\u00e3o de \u00f3bito do vendedor, a certid\u00e3o atualizada de matr\u00edcula do im\u00f3vel e a identifica\u00e7\u00e3o dos herdeiros. A S\u00famula 239 do STJ dispensa o registro pr\u00e9vio do contrato de promessa no cart\u00f3rio de im\u00f3veis para o ajuizamento da a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A compet\u00eancia, em regra, \u00e9 do foro da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel (Art. 47 do CPC). A senten\u00e7a de proced\u00eancia opera como t\u00edtulo translativo, substituindo a escritura que deveria ter sido outorgada, e constitui documento h\u00e1bil para o registro no cart\u00f3rio de im\u00f3veis. O prazo m\u00e9dio de tramita\u00e7\u00e3o situa-se entre 12 e 24 meses, conforme a complexidade e a comarca.<\/p>\n

A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria pode ser feita directamente em cart\u00f3rio?<\/h2>\n

Sim. A\u00a0adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial<\/a>\u00a0\u00e9 inova\u00e7\u00e3o introduzida pela Lei 14.382\/2022, que acrescentou o Art. 216-B \u00e0 Lei de Registros P\u00fablicos (Lei 6.015\/73). O procedimento foi regulamentado nacionalmente pelo\u00a0Provimento CNJ 150\/2023<\/a>\u00a0e, no Rio Grande do Sul, pelo Provimento CGJ-RS 29\/2023.<\/p>\n

A via extrajudicial \u00e9 expressamente cab\u00edvel quando o vendedor faleceu \u2014 o Art. 216-B, \u00a71\u00ba, inclui o falecimento do promitente vendedor entre as hip\u00f3teses que autorizam o procedimento. O requerimento \u00e9 apresentado directamente ao oficial de registro de im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o onde se situa o im\u00f3vel, com assist\u00eancia obrigat\u00f3ria de advogado constitu\u00eddo mediante procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos.<\/p>\n

Procedimento no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis<\/h3>\n

O interessado apresenta requerimento instru\u00eddo com o contrato de promessa de compra e venda, prova da quita\u00e7\u00e3o, ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o de notas que ateste o cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es contratuais, certid\u00e3o de matr\u00edcula atualizada, comprovante de recolhimento do ITBI e procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos ao advogado. O registrador notifica os herdeiros do vendedor falecido, concedendo-lhes prazo de quinze dias \u00fateis para manifesta\u00e7\u00e3o. N\u00e3o havendo impugna\u00e7\u00e3o, o oficial procede ao registro do dom\u00ednio em nome do comprador.<\/p>\n

Se houver impugna\u00e7\u00e3o fundamentada por qualquer herdeiro, o procedimento \u00e9 remetido ao Poder Judici\u00e1rio para decis\u00e3o. Caso a impugna\u00e7\u00e3o seja inconsistente ou n\u00e3o fundamentada, o registrador pode rejeit\u00e1-la e dar seguimento ao procedimento, conforme as diretrizes do Provimento 150\/2023.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Aspecto<\/th>\nVia Judicial<\/th>\nVia Extrajudicial<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Fundamento legal<\/td>\nArts. 1.417-1.418 CC + CPC<\/td>\nArt. 216-B LRP + Prov. CNJ 150\/2023<\/td>\n<\/tr>\n
Prazo estimado<\/td>\n12 a 24 meses<\/td>\n60 a 120 dias (sem impugna\u00e7\u00e3o)<\/td>\n<\/tr>\n
Necessidade de advogado<\/td>\nSim<\/td>\nSim (procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos)<\/td>\n<\/tr>\n
Presen\u00e7a de lit\u00edgio<\/td>\nAdmite controv\u00e9rsia<\/td>\nExige aus\u00eancia de lit\u00edgio<\/td>\n<\/tr>\n
Herdeiros incapazes<\/td>\nAdmite<\/td>\nDepende de regulamenta\u00e7\u00e3o estadual<\/td>\n<\/tr>\n
Custos<\/td>\nCustas judiciais + honor\u00e1rios<\/td>\nEmolumentos cartoriais + honor\u00e1rios<\/td>\n<\/tr>\n
Registro pr\u00e9vio do contrato<\/td>\nDispensado (S\u00famula 239 STJ)<\/td>\nDispensado (Art. 216-B, \u00a71\u00ba)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
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Exemplo pr\u00e1tico \u2014 Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria no RS<\/h4>\n

Em 2018, Marcos celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com S\u00e9rgio, adquirindo um apartamento em Porto Alegre por R$ 420.000,00, com pagamento integral mediante transfer\u00eancias banc\u00e1rias documentadas. O contrato n\u00e3o foi registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel. Em 2024, S\u00e9rgio faleceu sem ter outorgado a escritura definitiva. Seus dois filhos \u2014 Carolina e Gustavo, ambos maiores e capazes \u2014 s\u00e3o os \u00fanicos herdeiros, e n\u00e3o h\u00e1 invent\u00e1rio aberto.<\/p>\n

Marcos tem duas op\u00e7\u00f5es. Pela via extrajudicial, pode requerer a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria directamente no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis de Porto Alegre, apresentando o contrato, os comprovantes de pagamento, ata notarial, certid\u00e3o de \u00f3bito de S\u00e9rgio, certid\u00e3o de matr\u00edcula e comprovante de ITBI. Carolina e Gustavo ser\u00e3o notificados e ter\u00e3o quinze dias para se manifestar. Se n\u00e3o impugnarem, o registro ser\u00e1 feito em nome de Marcos em aproximadamente 60 a 90 dias. Pela via judicial, Marcos aju\u00edza a\u00e7\u00e3o contra Carolina e Gustavo (n\u00e3o contra S\u00e9rgio, j\u00e1 falecido) no foro da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, com prazo estimado de 12 a 18 meses.<\/p>\n<\/div>\n

Quais documentos s\u00e3o necess\u00e1rios para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/h2>\n

A documenta\u00e7\u00e3o essencial \u00e9 comum a ambas as vias, com varia\u00e7\u00f5es procedimentais espec\u00edficas. O n\u00facleo obrigat\u00f3rio compreende: contrato de promessa de compra e venda (p\u00fablico ou particular), desde que demonstre as condi\u00e7\u00f5es do neg\u00f3cio e a identifica\u00e7\u00e3o das partes; comprovantes de quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o (recibos, dep\u00f3sitos, transfer\u00eancias banc\u00e1rias, extratos); certid\u00e3o de \u00f3bito do promitente vendedor; documentos pessoais dos herdeiros (identifica\u00e7\u00e3o e endere\u00e7o); e certid\u00e3o atualizada de matr\u00edcula do im\u00f3vel obtida junto ao cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis competente.<\/p>\n

Na via extrajudicial, exige-se adicionalmente ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o de notas, atestando a exist\u00eancia do contrato e o cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es, comprovante de recolhimento do ITBI (ou declara\u00e7\u00e3o de isen\u00e7\u00e3o) e procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos ao advogado. Na via judicial, recomenda-se instruir a peti\u00e7\u00e3o com comprovantes de posse do im\u00f3vel (IPTU, contas de consumo, correspond\u00eancia), que refor\u00e7am a pretens\u00e3o do autor.<\/p>\n

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Nota sobre comprova\u00e7\u00e3o de pagamento:<\/strong>\u00a0A perda parcial de recibos n\u00e3o inviabiliza o procedimento. Extratos banc\u00e1rios da \u00e9poca, correspond\u00eancia entre as partes e depoimento de testemunhas podem suprir a falta de documentos espec\u00edficos. Conforme o Art. 322 do C\u00f3digo Civil, o recibo do \u00faltimo pagamento faz presumir quitados os anteriores.<\/p>\n<\/div>\n

Quais situa\u00e7\u00f5es especiais podem ocorrer na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria contra herdeiros?<\/h2>\n

Herdeiros que desconheciam o neg\u00f3cio<\/h3>\n

O eventual desconhecimento da venda pelos herdeiros n\u00e3o invalida o contrato celebrado pelo falecido. A obriga\u00e7\u00e3o de outorgar a escritura \u00e9 transmitida aos sucessores independentemente de sua ci\u00eancia pr\u00e9via sobre o neg\u00f3cio. Se o contrato \u00e9 v\u00e1lido e o pre\u00e7o foi integralmente pago, os herdeiros est\u00e3o vinculados ao seu cumprimento.<\/p>\n

Herdeiro que tamb\u00e9m faleceu<\/h3>\n

Quando um dos herdeiros do vendedor original tamb\u00e9m faleceu antes da conclus\u00e3o do procedimento, a a\u00e7\u00e3o deve ser dirigida contra os herdeiros desse herdeiro, por sub-roga\u00e7\u00e3o da obriga\u00e7\u00e3o. A cadeia sucess\u00f3ria n\u00e3o extingue a obriga\u00e7\u00e3o contratual, que se transmite aos sucessores do sucessor.<\/p>\n

Herdeiros menores ou incapazes<\/h3>\n

A presen\u00e7a de herdeiros menores ou incapazes no polo passivo imp\u00f5e a ado\u00e7\u00e3o da via judicial, com interven\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria do Minist\u00e9rio P\u00fablico. A\u00a0Resolu\u00e7\u00e3o CNJ 571\/2024<\/a>\u00a0ampliou as possibilidades de procedimentos extrajudiciais envolvendo menores no \u00e2mbito do invent\u00e1rio, por\u00e9m a aplicabilidade dessa flexibiliza\u00e7\u00e3o \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial depende de regulamenta\u00e7\u00e3o estadual espec\u00edfica.<\/p>\n

Intersec\u00e7\u00e3o com o invent\u00e1rio<\/h3>\n

A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria e o\u00a0invent\u00e1rio judicial<\/a>\u00a0podem tramitar simultaneamente. O comprador pode, ademais, habilitar-se como terceiro interessado nos autos do invent\u00e1rio, para que o im\u00f3vel prometido \u00e0 venda n\u00e3o seja inclu\u00eddo na partilha dos bens do falecido. Se o im\u00f3vel j\u00e1 foi partilhado entre os herdeiros, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 dirigida contra o herdeiro que recebeu o im\u00f3vel na partilha, ou contra todos, conforme o caso. Se o invent\u00e1rio foi conclu\u00eddo e o im\u00f3vel n\u00e3o constou da partilha, pode ser necess\u00e1ria uma\u00a0sobrepartilha<\/a>\u00a0para regularizar a situa\u00e7\u00e3o do bem antes da adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Quais as implica\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/h2>\n

ITBI<\/h3>\n

O ITBI (Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis) incide na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, pois o registro da senten\u00e7a ou da decis\u00e3o do registrador opera a transfer\u00eancia efectiva da propriedade. O STF fixou, no Tema 1.124 (ARE 1.294.969 RG\/SP), a tese de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transfer\u00eancia da propriedade mediante registro. Em consequ\u00eancia, o ITBI n\u00e3o incide sobre a promessa de compra e venda celebrada entre o comprador e o falecido \u2014 incide apenas no momento do registro da adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Na via extrajudicial, o comprovante de recolhimento do ITBI \u00e9 requisito para a instru\u00e7\u00e3o do requerimento (Art. 216-B, \u00a71\u00ba, V, da LRP). Na via judicial, o recolhimento \u00e9 geralmente exigido no momento do registro da carta de adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

ITCMD<\/h3>\n

O ITCMD (Imposto sobre Transmiss\u00e3o Causa Mortis e Doa\u00e7\u00e3o) n\u00e3o incide sobre a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria em si, pois a transmiss\u00e3o ao comprador decorre de neg\u00f3cio jur\u00eddico inter vivos (a promessa de compra e venda), e n\u00e3o de sucess\u00e3o causa mortis. Contudo, se houver invent\u00e1rio em curso, o ITCMD incidir\u00e1 normalmente sobre a transmiss\u00e3o dos demais bens do falecido aos herdeiros. No RS, as al\u00edquotas do ITCMD variam de 3% a 6%, conforme Art. 18 da Lei 8.821\/89.<\/p>\n

Imposto de Renda \u2014 ganho de capital<\/h3>\n

Se o comprador declarar o im\u00f3vel por valor superior ao constante na declara\u00e7\u00e3o do falecido, pode haver incid\u00eancia de ganho de capital no momento da transfer\u00eancia. \u00c9 recomend\u00e1vel a an\u00e1lise pr\u00e9via por profissional habilitado para a adequada estrutura\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria.<\/p>\n

Perguntas frequentes sobre adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria na sucess\u00e3o<\/h2>\n
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\n

O que \u00e9 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria na sucess\u00e3o?<\/h3>\n

\u00c9 o procedimento pelo qual o comprador de im\u00f3vel obt\u00e9m a transfer\u00eancia de propriedade quando o vendedor faleceu antes de outorgar a escritura definitiva. Fundamenta-se nos Arts. 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil, que asseguram ao promitente comprador o direito real de aquisi\u00e7\u00e3o. Pode ser realizada pela via judicial ou extrajudicial (Lei 14.382\/2022).<\/p>\n<\/div>\n

\n

O falecimento do vendedor cancela o contrato de compra e venda?<\/h3>\n

N\u00e3o. O Art. 1.784 do C\u00f3digo Civil estabelece que as obriga\u00e7\u00f5es do falecido se transmitem aos herdeiros no momento da abertura da sucess\u00e3o. A obriga\u00e7\u00e3o de outorgar escritura definitiva permanece exig\u00edvel contra os herdeiros ou o esp\u00f3lio.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Contra quem se move a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria quando o vendedor faleceu?<\/h3>\n

Se existe invent\u00e1rio, contra o esp\u00f3lio representado pelo inventariante, com cita\u00e7\u00e3o dos herdeiros. Se n\u00e3o h\u00e1 invent\u00e1rio, directamente contra todos os herdeiros conhecidos. A a\u00e7\u00e3o nunca pode ser dirigida contra o falecido, sob pena de nulidade.<\/p>\n<\/div>\n

\n

\u00c9 necess\u00e1rio aguardar o invent\u00e1rio para requerer adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/h3>\n

N\u00e3o. A inexist\u00eancia de\u00a0invent\u00e1rio<\/a>\u00a0n\u00e3o impede o exerc\u00edcio do direito. O comprador pode ajuizar a a\u00e7\u00e3o ou requerer o procedimento extrajudicial directamente contra os herdeiros.<\/p>\n<\/div>\n

\n

A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria pode ser feita extrajudicialmente?<\/h3>\n

Sim. Desde a Lei 14.382\/2022, o procedimento pode ser processado directamente no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, regulamentado pelo Provimento CNJ 150\/2023 e, no RS, pelo Provimento CGJ-RS 29\/2023. O falecimento do vendedor \u00e9 hip\u00f3tese expressamente prevista no Art. 216-B da LRP.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Qual o prazo para requerer adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/h3>\n

O direito \u00e9 imprescrit\u00edvel, por fundar-se em direito de propriedade. Mesmo que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada h\u00e1 d\u00e9cadas, o comprador mant\u00e9m o direito de exigir a transfer\u00eancia, desde que comprove a quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o.<\/p>\n<\/div>\n

\n

O contrato particular serve para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/h3>\n

Sim. A S\u00famula 239 do STJ dispensa o registro do contrato de promessa de compra e venda no cart\u00f3rio de im\u00f3veis. Contrato particular, desde que demonstre o neg\u00f3cio celebrado e a quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o, \u00e9 t\u00edtulo h\u00e1bil para fundamentar a adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Quais documentos s\u00e3o necess\u00e1rios para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/h3>\n

Contrato de promessa de compra e venda (p\u00fablico ou particular), comprovantes de quita\u00e7\u00e3o integral, certid\u00e3o de \u00f3bito do vendedor, identifica\u00e7\u00e3o e endere\u00e7o dos herdeiros, certid\u00e3o atualizada de matr\u00edcula do im\u00f3vel e comprovante de ITBI. Na via extrajudicial, exige-se adicionalmente ata notarial e procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Incide ITBI na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/h3>\n

Sim, no momento do registro. O STF firmou no Tema 1.124 que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transfer\u00eancia da propriedade mediante registro. N\u00e3o incide ITBI sobre a promessa de compra e venda anterior.<\/p>\n<\/div>\n

\n

Quanto tempo demora o processo de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria?<\/h3>\n

Na via judicial, de 12 a 24 meses, dependendo da complexidade e da comarca. Na via extrajudicial, de 60 a 120 dias quando n\u00e3o h\u00e1 impugna\u00e7\u00e3o. A via extrajudicial \u00e9 significativamente mais c\u00e9lere e menos onerosa.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Considera\u00e7\u00f5es finais<\/h2>\n

O falecimento do promitente vendedor n\u00e3o extingue o direito do comprador \u00e0 transfer\u00eancia do im\u00f3vel. A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u2014 seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial introduzida pela Lei 14.382\/2022 \u2014 assegura a regulariza\u00e7\u00e3o patrimonial em condi\u00e7\u00f5es de seguran\u00e7a jur\u00eddica, preservando o investimento realizado e a estabilidade das rela\u00e7\u00f5es contratuais.<\/p>\n

A correcta identifica\u00e7\u00e3o da legitimidade passiva, a instru\u00e7\u00e3o documental adequada e a escolha da via mais apropriada ao caso concreto s\u00e3o elementos determinantes para o \u00eaxito do procedimento. A intersec\u00e7\u00e3o entre o direito imobili\u00e1rio e o direito sucess\u00f3rio nessa mat\u00e9ria recomenda a an\u00e1lise por profissional com experi\u00eancia em ambas as \u00e1reas.<\/p>\n

A Barbieri Advogados possui atua\u00e7\u00e3o consolidada em direito imobili\u00e1rio e sucess\u00f3rio, com experi\u00eancia em procedimentos de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria judiciais e extrajudiciais. Para an\u00e1lise do caso concreto, os interessados podem entrar em contacto com o escrit\u00f3rio.<\/p>\n

\n

Refer\u00eancias legislativas e jurisprudenciais<\/h3>\n

Federal:<\/strong>\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0(Arts. 322, 1.417, 1.418, 1.784, 1.792) \u00b7\u00a0CPC<\/a>\u00a0(Art. 47) \u00b7\u00a0Lei 14.382\/2022<\/a>\u00a0(Art. 216-B da LRP) \u00b7 Lei 6.015\/73 (Lei de Registros P\u00fablicos) \u00b7 Lei 6.858\/80
\nCNJ:<\/strong>\u00a0Provimento 150\/2023<\/a>\u00a0(Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria Extrajudicial) \u00b7 Provimento 149\/2023 (CNN\/CN\/CNJ-Extra) \u00b7 Provimento 100\/2020
\nRS:<\/strong>\u00a0Provimento CGJ-RS 29\/2023 (Regulamenta\u00e7\u00e3o estadual) \u00b7 Lei 8.821\/89 (ITCMD)
\nSTJ:<\/strong>\u00a0S\u00famula 239 (Dispensa de registro do contrato)
\nSTF:<\/strong>\u00a0Tema 1.124 (Fato gerador do ITBI)
\nTJRS:<\/strong>\u00a0Ap. C\u00edv. 70079937157 (Imprescritibilidade) \u00b7 Ap. C\u00edv. 70066199068 (Legitimidade dos herdeiros) \u00b7 Ap. C\u00edv. 70079818597 (Desnecessidade de invent\u00e1rio) \u00b7 Ap. C\u00edv. 50002767520188213001 (Nulidade por cita\u00e7\u00e3o de falecido)<\/p>\n<\/div>\n

\n

Este artigo foi redigido para fins de informa\u00e7\u00e3o e debate, n\u00e3o devendo ser considerado uma opini\u00e3o legal para qualquer opera\u00e7\u00e3o ou neg\u00f3cio espec\u00edfico.<\/p>\n

\u00a9 2026. Direitos Autorais reservados a\u00a0Barbieri Advogados<\/strong>.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Entenda o que \u00e9 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria e como ela protege os direitos de compradores quando o vendedor falece antes de assinar a escritura do im\u00f3vel.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":6250,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[78],"tags":[12],"class_list":["post-1878","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inventario-e-sucessoes","tag-direito-imobiliario"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1878","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1878"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1878\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6250"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1878"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1878"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1878"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}