{"id":3184,"date":"2025-11-06T01:05:00","date_gmt":"2025-11-06T04:05:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.barbieriadvogados.com\/?p=3184"},"modified":"2025-11-06T01:05:00","modified_gmt":"2025-11-06T04:05:00","slug":"checklist-o-que-fazer-antes-de-2027-para-se-proteger","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/checklist-o-que-fazer-antes-de-2027-para-se-proteger\/","title":{"rendered":"Checklist: o que fazer antes de 2027 para se proteger"},"content":{"rendered":"<p>                        <title>Introdu\u00e7\u00e3o \u00e0 Prote\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria: Due Diligence Imobili\u00e1rio em 2027<\/title><\/p>\n<h1>Checklist: o que fazer antes de 2027 para se proteger<\/h1>\n<p><em>Guia pr\u00e1tico consolidando a\u00e7\u00f5es essenciais para propriet\u00e1rios, investidores e incorporadores se adequarem \u00e0 nova tributa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e minimizarem riscos fiscais<\/em><\/p>\n<p>Os sete artigos anteriores desta s\u00e9rie analisaram detalhadamente o Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro, o valor de refer\u00eancia, os impactos tribut\u00e1rios e as quest\u00f5es constitucionais do novo sistema. Este artigo final consolida em formato pr\u00e1tico as a\u00e7\u00f5es que propriet\u00e1rios, investidores e incorporadores devem tomar at\u00e9 a entrada em vigor das novas regras em 2027.<\/p>\n<p>O checklist est\u00e1 organizado por perfil de contribuinte e cronologia de prazos, facilitando a identifica\u00e7\u00e3o das provid\u00eancias aplic\u00e1veis a cada situa\u00e7\u00e3o. A complexidade das mudan\u00e7as exige planejamento antecipado e organiza\u00e7\u00e3o documental rigorosa. Este guia serve como roteiro para atravessar a transi\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria de forma segura e em conformidade legal.<\/p>\n<h2>Prazo cr\u00edtico: 31 de dezembro de 2026<\/h2>\n<p>A data de 31 de dezembro de 2026 determina irreversivelmente o valor inicial do redutor de ajuste de cada im\u00f3vel. As provid\u00eancias necess\u00e1rias devem ser iniciadas imediatamente.<\/p>\n<p><strong>Documenta\u00e7\u00e3o de aquisi\u00e7\u00e3o:<\/strong> Organize escrituras p\u00fablicas, contratos de promessa registrados, recibos de pagamento e documentos que comprovem valor e data de aquisi\u00e7\u00e3o. Para im\u00f3veis antigos, solicite certid\u00f5es de inteiro teor da matr\u00edcula nos cart\u00f3rios de registro.<\/p>\n<p><strong>Im\u00f3veis herdados ou doados:<\/strong> Obtenha formais de partilha, escrituras de doa\u00e7\u00e3o e declara\u00e7\u00f5es de Imposto de Renda do transmitente original que comprovem o valor da propriedade origin\u00e1ria.<\/p>\n<p><strong>Tributos e contrapartidas:<\/strong> Re\u00fana comprovantes de ITBI, laud\u00eamio (para terrenos de marinha) e documenta\u00e7\u00e3o de contrapartidas urban\u00edsticas pagas, como outorgas onerosas e doa\u00e7\u00f5es de \u00e1reas p\u00fablicas.<\/p>\n<p><strong>C\u00e1lculo e compara\u00e7\u00e3o:<\/strong> Atualize o valor de aquisi\u00e7\u00e3o pelo IPCA at\u00e9 31\/12\/2026 utilizando a calculadora oficial do IBGE. Acompanhe a divulga\u00e7\u00e3o do valor de refer\u00eancia no SINTER durante 2026. Compare ambos os valores para decidir qual op\u00e7\u00e3o maximiza o benef\u00edcio fiscal.<\/p>\n<p><strong>Formaliza\u00e7\u00e3o da escolha:<\/strong> A op\u00e7\u00e3o entre valor de aquisi\u00e7\u00e3o atualizado e valor de refer\u00eancia dever\u00e1 ser formalizada conforme procedimento a ser regulamentado pela Receita Federal. Mantenha a documenta\u00e7\u00e3o comprobat\u00f3ria organizada permanentemente.<\/p>\n<h2>Regulariza\u00e7\u00e3o cadastral no CIB<\/h2>\n<p><strong>Consulta e verifica\u00e7\u00e3o:<\/strong> Acesse o portal do SINTER quando dispon\u00edvel. Localize cada im\u00f3vel mediante consulta por CPF\/CNPJ ou endere\u00e7o. Verifique se todos possuem c\u00f3digo CIB atribu\u00eddo e situa\u00e7\u00e3o cadastral ativa.<\/p>\n<p><strong>Confer\u00eancia de dados:<\/strong> Examine endere\u00e7o, \u00e1rea do terreno, \u00e1rea constru\u00edda, tipo e destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Identifique inconsist\u00eancias ou classifica\u00e7\u00f5es inadequadas.<\/p>\n<p><strong>Corre\u00e7\u00e3o de irregularidades:<\/strong> Inconsist\u00eancias simples s\u00e3o corrigidas junto \u00e0 prefeitura (urbanos) ou INCRA (rurais). Problemas de georreferenciamento exigem profissional habilitado. Sobreposi\u00e7\u00f5es demandam an\u00e1lise jur\u00eddica e eventual retifica\u00e7\u00e3o de matr\u00edcula.<\/p>\n<p><strong>Titularidade:<\/strong> Certifique-se de que a propriedade est\u00e1 registrada em seu nome no cart\u00f3rio. Discrep\u00e2ncias entre titularidade registral e cadastral geram complica\u00e7\u00f5es operacionais e fiscais.<\/p>\n<h2>An\u00e1lise de enquadramento como contribuinte regular<\/h2>\n<p><strong>Crit\u00e9rios de loca\u00e7\u00e3o:<\/strong> Verifique se possui mais de tr\u00eas im\u00f3veis alugados com receita anual superior a R$ 240 mil (valor atualizado pelo IPCA). Ambos os requisitos devem estar presentes para enquadramento.<\/p>\n<p><strong>Crit\u00e9rios de aliena\u00e7\u00e3o:<\/strong> Conte quantos im\u00f3veis alienou no ano anterior. Mais de tr\u00eas im\u00f3veis mantidos por menos de cinco anos caracterizam enquadramento. Aliena\u00e7\u00e3o de mais de um im\u00f3vel constru\u00eddo pelo pr\u00f3prio alienante tamb\u00e9m gera enquadramento.<\/p>\n<p><strong>Alternativas estrat\u00e9gicas dispon\u00edveis:<\/strong><\/p>\n<ul class=\"tight\" data-tight=\"true\">\n<li>\n<p>Limita\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria a tr\u00eas im\u00f3veis locados<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Ajuste de valores para manter receita abaixo do limite<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Constitui\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica para formaliza\u00e7\u00e3o da atividade<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Reestrutura\u00e7\u00e3o patrimonial mediante doa\u00e7\u00f5es familiares<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Prepara\u00e7\u00e3o para enquadramento:<\/strong> Se inevit\u00e1vel, estruture controles de receitas e despesas por im\u00f3vel, implemente sistema de documenta\u00e7\u00e3o fiscal eletr\u00f4nica e prepare-se para apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos sobre despesas relacionadas.<\/p>\n<h2>Planejamento de opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/h2>\n<p><strong>Vendas at\u00e9 31\/12\/2026:<\/strong> Sujeitam-se apenas ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, sem IBS ou CBS. Avalie se antecipa\u00e7\u00e3o \u00e9 vantajosa considerando condi\u00e7\u00f5es de mercado e objetivos patrimoniais.<\/p>\n<p><strong>Vendas ap\u00f3s 2027:<\/strong> Considere o valor de refer\u00eancia e o redutor constitu\u00eddo. Im\u00f3veis com redutor robusto suportar\u00e3o carga tribut\u00e1ria proporcionalmente menor. Precifique considerando a tributa\u00e7\u00e3o adicional.<\/p>\n<p><strong>Aquisi\u00e7\u00f5es estrat\u00e9gicas:<\/strong> Im\u00f3veis adquiridos at\u00e9 31\/12\/2026 permitem escolha entre valor de aquisi\u00e7\u00e3o e valor de refer\u00eancia para o redutor. Ap\u00f3s essa data, o redutor limita-se ao valor de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p><strong>Terrenos para incorpora\u00e7\u00e3o:<\/strong> Incorporadores devem priorizar aquisi\u00e7\u00f5es at\u00e9 31\/12\/2026 para constituir redutores que beneficiar\u00e3o vendas futuras de unidades.<\/p>\n<h2>Documenta\u00e7\u00e3o de investimentos e benfeitorias<\/h2>\n<p><strong>Reformas e melhorias:<\/strong> Guarde notas fiscais de materiais, contratos de servi\u00e7os, projetos aprovados e fotografias datadas. Embora n\u00e3o integrem o redutor inicial, s\u00e3o relevantes para demonstra\u00e7\u00e3o de valor em questionamentos fiscais.<\/p>\n<p><strong>Contrapartidas posteriores:<\/strong> Outorgas onerosas, altera\u00e7\u00f5es de uso, compensa\u00e7\u00f5es ambientais e outras exig\u00eancias pagas ap\u00f3s aquisi\u00e7\u00e3o integram o redutor na data do pagamento. Organize cronologicamente essa documenta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p><strong>Preserva\u00e7\u00e3o documental:<\/strong> Digitalize e armazene em m\u00faltiplos locais. Documenta\u00e7\u00e3o f\u00edsica pode deteriorar-se ao longo dos anos at\u00e9 eventual aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n<h2>Orienta\u00e7\u00f5es para incorporadores<\/h2>\n<p><strong>Empreendimentos em andamento:<\/strong> Avalie perman\u00eancia no RET transit\u00f3rio versus migra\u00e7\u00e3o ao regime regular. O RET mant\u00e9m simplicidade (4% sobre receita) mas veda cr\u00e9ditos e redutores. O regime regular permite benef\u00edcios mas exige controles complexos.<\/p>\n<p><strong>Simula\u00e7\u00f5es financeiras necess\u00e1rias:<\/strong><\/p>\n<ul class=\"tight\" data-tight=\"true\">\n<li>\n<p>Volume de cr\u00e9ditos sobre insumos<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Aplica\u00e7\u00e3o do redutor social (R$ 100 mil por unidade residencial)<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Custos de implementa\u00e7\u00e3o de controles<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Capacidade operacional de gest\u00e3o tribut\u00e1ria<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Novos empreendimentos:<\/strong> Estruture considerando o regime regular desde o in\u00edcio. Implemente sistemas ERP com controle por centro de custo. Negocie com fornecedores a indica\u00e7\u00e3o do c\u00f3digo do empreendimento em documentos fiscais.<\/p>\n<h2>Monitoramento da legisla\u00e7\u00e3o municipal<\/h2>\n<p><strong>Acompanhamento legislativo:<\/strong> Verifique se seu munic\u00edpio estabeleceu crit\u00e9rios para atualiza\u00e7\u00e3o de valores venais pelo Executivo conforme EC 132\/2023. Identifique limites, salvaguardas e per\u00edodos de transi\u00e7\u00e3o previstos.<\/p>\n<p><strong>Compara\u00e7\u00e3o de valores:<\/strong> Ap\u00f3s divulga\u00e7\u00e3o do valor de refer\u00eancia, compare com o valor venal atual. Discrep\u00e2ncias significativas indicam potencial de aumento futuro do IPTU.<\/p>\n<p><strong>Prepara\u00e7\u00e3o financeira:<\/strong> Ajuste o or\u00e7amento considerando poss\u00edveis aumentos. Para m\u00faltiplos im\u00f3veis, o impacto agregado pode ser substancial.<\/p>\n<p><strong>Direito de defesa:<\/strong> Prepare documenta\u00e7\u00e3o para eventual impugna\u00e7\u00e3o: laudos de avalia\u00e7\u00e3o, comparativos de mercado e provas de caracter\u00edsticas espec\u00edficas do im\u00f3vel.<\/p>\n<h2>Prepara\u00e7\u00e3o para obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias<\/h2>\n<p><strong>Estrutura\u00e7\u00e3o de controles:<\/strong> Contribuintes enquadrados no regime regular devem implementar:<\/p>\n<ul class=\"tight\" data-tight=\"true\">\n<li>\n<p>Segrega\u00e7\u00e3o de despesas por im\u00f3vel<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Arquivo de documentos fiscais eletr\u00f4nicos<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Concilia\u00e7\u00e3o mensal de receitas e despesas<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Sistema de apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Capacita\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria:<\/strong> Compreenda o conceito de n\u00e3o-cumulatividade. Despesas com reformas, manuten\u00e7\u00e3o e administra\u00e7\u00e3o geram cr\u00e9ditos apropri\u00e1veis. Despesas pessoais n\u00e3o geram cr\u00e9dito.<\/p>\n<p><strong>Sistemas e assessoria:<\/strong> Avalie necessidade de software especializado ou servi\u00e7os cont\u00e1beis conforme volume e complexidade das opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<h2>Situa\u00e7\u00f5es que demandam assessoria especializada<\/h2>\n<p><strong>Planejamento patrimonial:<\/strong> Patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio significativo requer an\u00e1lise estrat\u00e9gica de alternativas de estrutura\u00e7\u00e3o e elabora\u00e7\u00e3o de plano personalizado.<\/p>\n<p><strong>Impugna\u00e7\u00e3o de valores:<\/strong> Valor de refer\u00eancia desproporcional ao mercado demanda avalia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica sobre viabilidade de questionamento administrativo ou judicial.<\/p>\n<p><strong>Defesa fiscal:<\/strong> Autua\u00e7\u00f5es relacionadas \u00e0s novas regras exigem defesa t\u00e9cnica especializada para impugna\u00e7\u00e3o administrativa e eventual judicializa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p><strong>Modelagem de incorpora\u00e7\u00f5es:<\/strong> Novos empreendimentos requerem an\u00e1lise de viabilidade considerando cr\u00e9ditos, redutores e estrutura\u00e7\u00e3o de conformidade.<\/p>\n<p><strong>Planejamento sucess\u00f3rio:<\/strong> Herdeiros que planejam aliena\u00e7\u00e3o devem considerar tratamento tribut\u00e1rio e c\u00e1lculo do redutor com base na aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria.<\/p>\n<h2>Erros frequentes a evitar<\/h2>\n<ul class=\"tight\" data-tight=\"true\">\n<li>\n<p>Negligenciar organiza\u00e7\u00e3o documental compromete uso do redutor de ajuste<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Ignorar o prazo de 31\/12\/2026 resulta em perda irrevers\u00edvel de escolha estrat\u00e9gica<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Postergar an\u00e1lise comparativa entre valores pode levar a decis\u00f5es sub\u00f3timas<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Desconsiderar possibilidade de enquadramento gera risco de penalidades<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Manter irregularidades cadastrais compromete transa\u00e7\u00f5es futuras<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>N\u00e3o acompanhar legisla\u00e7\u00e3o municipal resulta em despreparo para aumentos<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Tentar autogerir obriga\u00e7\u00f5es complexas sem conhecimento adequado exp\u00f5e a riscos<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Conclus\u00e3o<\/h2>\n<p>A transi\u00e7\u00e3o para o novo sistema tribut\u00e1rio imobili\u00e1rio representa transforma\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica que exige a\u00e7\u00e3o proativa e planejamento cuidadoso. Este checklist consolidou a\u00e7\u00f5es cr\u00edticas organizadas por prioridade e perfil de contribuinte.<\/p>\n<p>O prazo de 31 de dezembro de 2026 destaca-se como marco temporal definitivo para decis\u00f5es sobre o redutor de ajuste. A organiza\u00e7\u00e3o documental, a regulariza\u00e7\u00e3o cadastral, a an\u00e1lise de enquadramento e a prepara\u00e7\u00e3o para novas obriga\u00e7\u00f5es constituem pilares de prote\u00e7\u00e3o patrimonial.<\/p>\n<p>Contribuintes que iniciarem provid\u00eancias imediatamente, investirem em organiza\u00e7\u00e3o e planejamento, e buscarem orienta\u00e7\u00e3o quando necess\u00e1rio atravessar\u00e3o a transi\u00e7\u00e3o preservando patrim\u00f4nio e minimizando custos tribut\u00e1rios dentro dos limites legais. A posterga\u00e7\u00e3o ou neglig\u00eancia resultar\u00e1 em consequ\u00eancias financeiras potencialmente severas e irrevers\u00edveis.<\/p>\n<hr>\n<p><strong>Sobre o autor<\/strong><\/p>\n<p>Maur\u00edcio Lindenmeyer Barbieri \u00e9 s\u00f3cio da Barbieri Advogados, Mestre em Direito pela UFRGS, inscrito na Ordem dos Advogados da Alemanha (RAK Stuttgart), Portugal (OA Lisboa) e Brasil (OAB\/RS, DF, SC, PR, SP). Professor universit\u00e1rio, exerceu a doc\u00eancia na PUCRS e UniRitter. Autor de obras especializadas em Direito Processual Civil e Trabalhista.<\/p>\n<hr>\n<p><strong>Artigos da s\u00e9rie &#8220;CIB e a nova tributa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria&#8221;:<\/strong><\/p>\n<ol class=\"tight\" data-tight=\"true\">\n<li>\n<p>CIB: o que \u00e9 o &#8220;CPF dos im\u00f3veis&#8221; e como ele afeta propriet\u00e1rios<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Valor de refer\u00eancia: como o fisco vai avaliar seu im\u00f3vel<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>CIB e tributos municipais: a converg\u00eancia inevit\u00e1vel?<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Pessoas f\u00edsicas como contribuintes: quando o aluguel vira atividade empresarial<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Redutor de ajuste: entenda o mecanismo que protege seu patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e loteamentos: o que muda na pr\u00e1tica<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Quest\u00f5es constitucionais do CIB: limites e defesas jur\u00eddicas<\/p>\n<\/li>\n<li>\n<p>Checklist: o que fazer antes de 2027 para se proteger (este artigo)<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n<hr>\n<p><strong>Metadescri\u00e7\u00e3o:<\/strong> Guia pr\u00e1tico com a\u00e7\u00f5es essenciais antes de 2027 para adequa\u00e7\u00e3o ao CIB e nova tributa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Prazos, documenta\u00e7\u00e3o e estrat\u00e9gias de prote\u00e7\u00e3o patrimonial.<\/p>\n<p><strong>Palavras-chave:<\/strong> Checklist CIB 2027, Redutor ajuste 31 dezembro 2026, Documenta\u00e7\u00e3o im\u00f3veis Reforma Tribut\u00e1ria, Regulariza\u00e7\u00e3o cadastral SINTER, Enquadramento pessoa f\u00edsica IBS CBS, Planejamento tribut\u00e1rio imobili\u00e1rio, RET transit\u00f3rio incorpora\u00e7\u00e3o, IPTU valor refer\u00eancia, Obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias CIB, Prote\u00e7\u00e3o patrimonial 2027<\/p>\n<p><script type=\"application\/ld+json\">{  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",  \"@type\": \"FAQPage\",  \"mainEntity\": [    {      \"@type\": \"Question\",      \"name\": \"O que \u00e9 due diligence imobili\u00e1rio?\",      \"acceptedAnswer\": {        \"@type\": \"Answer\",        \"text\": \"O due diligence imobili\u00e1rio \u00e9 uma investiga\u00e7\u00e3o detalhada sobre documentos, obriga\u00e7\u00f5es legais, situa\u00e7\u00e3o financeira e estado f\u00edsico do im\u00f3vel para garantir seguran\u00e7a na compra ou investimento.\"      }    },    {      \"@type\": \"Question\",      \"name\": \"Por que a an\u00e1lise documental e legal \u00e9 importante na prote\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria?\",      \"acceptedAnswer\": {        \"@type\": \"Answer\",        \"text\": \"Essa an\u00e1lise assegura que o im\u00f3vel n\u00e3o tenha pend\u00eancias jur\u00eddicas, d\u00edvidas ou irregularidades que possam comprometer a negocia\u00e7\u00e3o ou gerar lit\u00edgios futuros.\"      }    },    {      \"@type\": \"Question\",      \"name\": \"Quais aspectos f\u00edsicos e ambientais s\u00e3o avaliados no due diligence imobili\u00e1rio?\",      \"acceptedAnswer\": {        \"@type\": \"Answer\",        \"text\": \"Verifica-se o estado estrutural do im\u00f3vel, a conformidade ambiental, eventuais passivos ambientais e poss\u00edveis restri\u00e7\u00f5es que possam afetar o uso da propriedade.\"      }    },    {      \"@type\": \"Question\",      \"name\": \"Como \u00e9 feita a pesquisa de conformidade financeira no processo?\",      \"acceptedAnswer\": {        \"@type\": \"Answer\",        \"text\": \"S\u00e3o checados d\u00e9bitos municipais, impostos, taxas e outras obriga\u00e7\u00f5es financeiras associadas ao im\u00f3vel para garantir que n\u00e3o haja custos ocultos para o comprador.\"      }    },    {      \"@type\": \"Question\",      \"name\": \"Quais riscos e conting\u00eancias potenciais o due diligence ajuda a identificar?\",      \"acceptedAnswer\": {        \"@type\": \"Answer\",        \"text\": \"O processo identifica riscos como a\u00e7\u00f5es judiciais, penhoras, restri\u00e7\u00f5es contratuais e qualquer situa\u00e7\u00e3o que possa gerar problemas futuros ao novo propriet\u00e1rio.\"      }    }  ]}<\/script><\/article>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Guia pr\u00e1tico com a\u00e7\u00f5es essenciais antes de 2027 para adequa\u00e7\u00e3o ao CIB e nova tributa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. 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