STJ consolida que a descri\u00e7\u00e3o desatualizada do im\u00f3vel no edital de leil\u00e3o extrajudicial constitui v\u00edcio material capaz de gerar nulidade da arremata\u00e7\u00e3o quando resultar em pre\u00e7o vil<\/em><\/p>\n A execu\u00e7\u00e3o extrajudicial de im\u00f3vel alienado fiduciariamente constitui um dos mecanismos mais eficientes de realiza\u00e7\u00e3o de garantias no ordenamento jur\u00eddico brasileiro. Regulada pela Lei 9.514\/1997 e fortalecida pelo\u00a0Marco Legal das Garantias (Lei 14.711\/2023)<\/a>, essa modalidade de execu\u00e7\u00e3o dispensa a interven\u00e7\u00e3o judicial e permite ao credor consolidar a propriedade e promover a aliena\u00e7\u00e3o do bem em prazo significativamente inferior ao das execu\u00e7\u00f5es tradicionais. Sua celeridade e simplicidade operacional, contudo, n\u00e3o dispensam rigor procedural e conformidade com os princ\u00edpios que estruturam a teoria geral do processo, notadamente a exig\u00eancia de publicidade, transpar\u00eancia e prote\u00e7\u00e3o contra onerosidade excessiva ao devedor.<\/p>\n O Superior Tribunal de Justi\u00e7a, ao apreciar o Recurso Especial 2.167.979-PB pela Terceira Turma em setembro de 2025, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi (Informativo 867), consolidou entendimento de relev\u00e2ncia incontorn\u00e1vel para credores, devedores, arrematantes e profissionais do direito: a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no edital de leil\u00e3o extrajudicial deve corresponder \u00e0 realidade material do bem no momento da execu\u00e7\u00e3o, sob pena de nulidade da arremata\u00e7\u00e3o quando ocorrer venda por pre\u00e7o vil em consequ\u00eancia de descri\u00e7\u00e3o inadequada. A decis\u00e3o, proferida por unanimidade, equilibra a prote\u00e7\u00e3o patrimonial do devedor com a efici\u00eancia da tutela executiva, recha\u00e7ando o formalismo vazio mas afirmando que procedimentos desprovidos de rigor material produzem resultados inaceit\u00e1veis.<\/p>\n O presente artigo analisa os fundamentos normativos do ac\u00f3rd\u00e3o, suas implica\u00e7\u00f5es para as obriga\u00e7\u00f5es de dilig\u00eancia do credor fiduci\u00e1rio, os meios de defesa dispon\u00edveis ao devedor prejudicado e os reflexos da decis\u00e3o para o sistema de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial como um todo, inclusive \u00e0 luz das inova\u00e7\u00f5es introduzidas pela Lei 14.711\/2023.<\/p>\n A controv\u00e9rsia originou-se de situa\u00e7\u00e3o recorrente nos processos de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial: um devedor, ap\u00f3s inadimpl\u00eancia de obriga\u00e7\u00e3o garantida por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria junto \u00e0 Caixa Econ\u00f4mica Federal, viu seu im\u00f3vel levado a leil\u00e3o. O contrato de m\u00fatuo, celebrado anos antes, descrevia o bem como simples terreno. Ocorre que, entre a constitui\u00e7\u00e3o da garantia e a realiza\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o, uma edifica\u00e7\u00e3o de valor significativo havia sido constru\u00edda no local. O edital, todavia, reproduziu mecanicamente a descri\u00e7\u00e3o contratual origin\u00e1ria, qualificando o im\u00f3vel apenas como “terreno” e desconsiderando integralmente a constru\u00e7\u00e3o existente.<\/p>\n A consequ\u00eancia dessa omiss\u00e3o revelou-se catastr\u00f3fica para o patrim\u00f4nio do devedor. A avalia\u00e7\u00e3o, elaborada com base na descri\u00e7\u00e3o deficiente, n\u00e3o considerou o valor da edifica\u00e7\u00e3o. Potenciais arrematantes com capacidade de oferecer pre\u00e7o compat\u00edvel com o valor real do bem n\u00e3o se interessaram pela hasta, uma vez que o edital lhes apresentava apenas um terreno desprovido de constru\u00e7\u00e3o. O resultado foi a arremata\u00e7\u00e3o por valor correspondente a apenas 23% da avalia\u00e7\u00e3o atualizada \u2014 patamar substancialmente inferior ao limiar de 50% que a jurisprud\u00eancia do STJ considera o m\u00ednimo aceit\u00e1vel para afastar a configura\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o vil.<\/p>\n O devedor ajuizou a\u00e7\u00e3o anulat\u00f3ria perante a Justi\u00e7a Federal da Para\u00edba, pleiteando a invalida\u00e7\u00e3o da arremata\u00e7\u00e3o e a determina\u00e7\u00e3o de novo leil\u00e3o com descri\u00e7\u00e3o correta. O ju\u00edzo de primeiro grau e o Tribunal de Justi\u00e7a da Para\u00edba rejeitaram os pedidos, fundamentando que o pr\u00f3prio devedor havia ofertado o bem como terreno no contrato origin\u00e1rio e que a aus\u00eancia de averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula impediria sua inclus\u00e3o no edital. A Terceira Turma do STJ, contudo, reformou integralmente a decis\u00e3o, reconhecendo a nulidade da arremata\u00e7\u00e3o e determinando a realiza\u00e7\u00e3o de novo leil\u00e3o com descri\u00e7\u00e3o e avalia\u00e7\u00e3o atualizadas.<\/p>\n A Ministra Nancy Andrighi construiu a fundamenta\u00e7\u00e3o do ac\u00f3rd\u00e3o sobre premissa estrutural de grande relev\u00e2ncia dogm\u00e1tica: cada ato jur\u00eddico que integra a cadeia de constitui\u00e7\u00e3o e realiza\u00e7\u00e3o da garantia fiduci\u00e1ria possui exist\u00eancia e validade aut\u00f4nomas, n\u00e3o havendo subordina\u00e7\u00e3o mec\u00e2nica entre eles. O contrato de m\u00fatuo com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, regido pelo art. 1.362, inciso IV, do C\u00f3digo Civil, cont\u00e9m a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel conforme sua situa\u00e7\u00e3o material ao momento da constitui\u00e7\u00e3o da garantia. O registro da propriedade fiduci\u00e1ria formaliza perante o sistema registral a constitui\u00e7\u00e3o do direito real de garantia, refletindo a situa\u00e7\u00e3o do bem conforme o conhecimento do cart\u00f3rio naquele instante. O edital de leil\u00e3o, por sua vez, constitui ato processual posterior e independente, que deve descrever o im\u00f3vel conforme ele existe no momento da execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Essa autonomia encontra amparo expresso no C\u00f3digo de Processo Civil. O art. 886, inciso I, estabelece que o edital de hasta p\u00fablica conter\u00e1 “a descri\u00e7\u00e3o do bem penhorado, com suas caracter\u00edsticas, e, tratando-se de im\u00f3vel, sua situa\u00e7\u00e3o e suas divisas, com remiss\u00e3o \u00e0 matr\u00edcula e aos registros”. A exig\u00eancia de descri\u00e7\u00e3o pormenorizada n\u00e3o \u00e9 mero formalismo procedimental: serve simultaneamente \u00e0 capacita\u00e7\u00e3o dos potenciais arrematantes para forma\u00e7\u00e3o de ju\u00edzo informado sobre o bem e \u00e0 viabiliza\u00e7\u00e3o de liquidez adequada do ativo executado, permitindo a consecu\u00e7\u00e3o do maior valor poss\u00edvel em hasta p\u00fablica. A relatora enfatizou que copiar mecanicamente descri\u00e7\u00e3o produzida anos antes \u2014 ainda que constante de registro p\u00fablico \u2014 configura viola\u00e7\u00e3o substancial dessa exig\u00eancia quando a realidade f\u00e1tica do bem se alterou de forma significativa.<\/p>\n O princ\u00edpio da menor onerosidade, positivado no art. 805 do CPC, complementa o fundamento. A norma disp\u00f5e que, quando a execu\u00e7\u00e3o puder ser promovida por v\u00e1rios meios, o juiz mandar\u00e1 que se fa\u00e7a pelo modo menos gravoso para o executado. Embora o dispositivo se refira literalmente \u00e0 execu\u00e7\u00e3o judicial, sua ratio alcan\u00e7a os procedimentos extrajudiciais, porquanto a prote\u00e7\u00e3o contra onerosidade excessiva decorre do direito fundamental ao devido processo legal e ao patrim\u00f4nio, ambos de aplica\u00e7\u00e3o irrestrita. Promover leil\u00e3o com descri\u00e7\u00e3o sabidamente deficiente \u2014 ou que o credor deveria saber deficiente mediante dilig\u00eancia ordin\u00e1ria \u2014 equivale a escolher, deliberadamente, a via mais gravosa para o devedor.<\/p>\n A veda\u00e7\u00e3o \u00e0 arremata\u00e7\u00e3o por pre\u00e7o vil constitui princ\u00edpio consolidado na jurisprud\u00eancia do STJ e encontra fundamento normativo expresso no art. 891 do CPC, que estabelece a impossibilidade de aliena\u00e7\u00e3o judicial por valor manifestamente inferior ao justo. A jurisprud\u00eancia consolidou o limiar de 50% da avalia\u00e7\u00e3o atualizada como par\u00e2metro objetivo para configura\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o vil, embora circunst\u00e2ncias espec\u00edficas possam justificar an\u00e1lise mais flex\u00edvel em determinados casos. A aplica\u00e7\u00e3o desse princ\u00edpio aos leil\u00f5es extrajudiciais decorrentes de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria foi objeto de debate relevante, uma vez que o art. 27, \u00a7 2\u00ba, da Lei 9.514\/1997 autoriza a venda do im\u00f3vel em segundo leil\u00e3o pelo valor da d\u00edvida, que pode ser significativamente inferior ao valor de mercado.<\/p>\n A Ministra Nancy Andrighi enfrentou essa tens\u00e3o normativa de forma direta, assentando que a autoriza\u00e7\u00e3o para venda pelo valor da d\u00edvida no segundo leil\u00e3o n\u00e3o equivale a carta branca para aliena\u00e7\u00e3o por pre\u00e7o vil. A prote\u00e7\u00e3o contra a venda por valor manifestamente inadequado subsiste mesmo no procedimento extrajudicial, como corol\u00e1rio dos princ\u00edpios constitucionais que vedam o enriquecimento sem causa e protegem o patrim\u00f4nio do devedor contra expropria\u00e7\u00e3o desproporcional. No caso concreto, a arremata\u00e7\u00e3o por 23% do valor real demonstrou de forma inequ\u00edvoca que a descri\u00e7\u00e3o incorreta havia contaminado todo o processo de avalia\u00e7\u00e3o e publicidade, gerando resultado incompat\u00edvel com qualquer padr\u00e3o de razoabilidade.<\/p>\n A rela\u00e7\u00e3o causal entre a defici\u00eancia descritiva e o pre\u00e7o vil \u00e9 de fundamental import\u00e2ncia para compreender o alcance do precedente. O tribunal n\u00e3o estabeleceu que toda descri\u00e7\u00e3o incompleta gera nulidade autom\u00e1tica do leil\u00e3o. A nulidade decorre da conjuga\u00e7\u00e3o entre o v\u00edcio descritivo e o resultado patrimonialmente inadequado \u2014 isto \u00e9, quando a omiss\u00e3o ou incorre\u00e7\u00e3o na descri\u00e7\u00e3o produz, como efeito direto, a aliena\u00e7\u00e3o do bem por pre\u00e7o que n\u00e3o corresponde \u00e0 realidade do patrim\u00f4nio executado. Essa constru\u00e7\u00e3o preserva a seguran\u00e7a jur\u00eddica dos leil\u00f5es realizados com descri\u00e7\u00f5es minimamente adequadas, concentrando a invalida\u00e7\u00e3o nos casos em que o preju\u00edzo ao devedor \u00e9 demonstr\u00e1vel e substancial.<\/p>\n Um dos argumentos centrais da defesa do credor no caso julgado pelo STJ consistia na alega\u00e7\u00e3o de que a constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o estava averbada na matr\u00edcula do im\u00f3vel, o que impossibilitaria sua inclus\u00e3o no edital de leil\u00e3o. O Tribunal de Justi\u00e7a da Para\u00edba acolheu essa tese, atribuindo ao devedor a responsabilidade pela omiss\u00e3o registral. A Terceira Turma do STJ, contudo, recha\u00e7ou esse entendimento com fundamenta\u00e7\u00e3o que merece aten\u00e7\u00e3o especial dos operadores do direito imobili\u00e1rio.<\/p>\n A relatora distinguiu, com precis\u00e3o, entre a regularidade registral e a realidade material do bem. O fato de a constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o constar da matr\u00edcula n\u00e3o autoriza o credor ou o agente executor a ignorar sua exist\u00eancia quando da elabora\u00e7\u00e3o do edital. O dever de dilig\u00eancia do credor fiduci\u00e1rio \u00e9 independente da conduta registral do devedor e decorre da pr\u00f3pria natureza do procedimento de execu\u00e7\u00e3o, que exige correspond\u00eancia entre a descri\u00e7\u00e3o do bem alienado e sua situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica. A preval\u00eancia da realidade material sobre a descri\u00e7\u00e3o formal constitui princ\u00edpio que permeia todo o sistema registral brasileiro, aplic\u00e1vel tanto na prote\u00e7\u00e3o de terceiros adquirentes quanto na tutela do devedor executado.<\/p>\n A decis\u00e3o gera, contudo, implica\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas relevantes para ambas as partes. Para o credor, estabelece-se a recomenda\u00e7\u00e3o \u2014 que na pr\u00e1tica opera como dever \u2014 de providenciar vistoria t\u00e9cnica do im\u00f3vel previamente ao leil\u00e3o e, idealmente, promover a averba\u00e7\u00e3o das constru\u00e7\u00f5es e benfeitorias existentes junto ao Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis competente, ainda que essa provid\u00eancia implique custos adicionais ao procedimento. Para o devedor, a decis\u00e3o n\u00e3o elimina a conveni\u00eancia de manter a matr\u00edcula atualizada, porquanto a averba\u00e7\u00e3o regular das benfeitorias constitui medida de prote\u00e7\u00e3o patrimonial que facilita a comprova\u00e7\u00e3o do v\u00edcio descritivo em eventual impugna\u00e7\u00e3o e reduz o risco de aliena\u00e7\u00e3o inadequada.<\/p>\n O ac\u00f3rd\u00e3o imp\u00f5e ao credor fiduci\u00e1rio e ao agente executor cadeia de responsabilidades que percorre todas as etapas do procedimento de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial. Na fase preparat\u00f3ria, a institui\u00e7\u00e3o financeira ou o credor particular deve realizar investiga\u00e7\u00e3o atualizada da situa\u00e7\u00e3o f\u00e1tica do im\u00f3vel, sem se limitar a informa\u00e7\u00f5es hist\u00f3ricas constantes de registros ou contratos. Quando transforma\u00e7\u00f5es significativas tenham ocorrido desde a constitui\u00e7\u00e3o da garantia \u2014 circunst\u00e2ncia que pode ser verificada mediante simples vistoria presencial \u2014, essas altera\u00e7\u00f5es devem ser documentadas e incorporadas ao processo de execu\u00e7\u00e3o. A neglig\u00eancia dessa provid\u00eancia elementar n\u00e3o pode ser justificada pela alega\u00e7\u00e3o de economia procedimental, porquanto o custo de uma vistoria t\u00e9cnica \u00e9 incomparavelmente inferior ao de um lit\u00edgio de anula\u00e7\u00e3o de leil\u00e3o.<\/p>\n No que concerne \u00e0 avalia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica, o STJ refor\u00e7ou implicitamente que essa deve ser produzida em per\u00edodo pr\u00f3ximo ao leil\u00e3o e contemplar a integralidade do patrim\u00f4nio executado. A avalia\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode se limitar \u00e0 dimens\u00e3o do terreno quando constru\u00e7\u00f5es, melhorias e benfeitorias foram incorporadas ao bem. Esse entendimento possui especial relev\u00e2ncia para casos em que o im\u00f3vel permaneceu na posse do devedor por per\u00edodo prolongado entre a constitui\u00e7\u00e3o da garantia e a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade pelo credor, situa\u00e7\u00e3o na qual \u00e9 razo\u00e1vel presumir que modifica\u00e7\u00f5es tenham ocorrido. A jurisprud\u00eancia do STJ sobre a\u00a0responsabilidade tribut\u00e1ria do devedor fiduciante pelo IPTU<\/a>\u00a0(Tema 1158) refor\u00e7a que a posse e o uso do im\u00f3vel permanecem com o devedor at\u00e9 a consolida\u00e7\u00e3o, o que explica por que benfeitorias s\u00e3o frequentemente realizadas nesse per\u00edodo.<\/p>\n A reda\u00e7\u00e3o do edital constitui a etapa em que a dilig\u00eancia anterior se materializa. A descri\u00e7\u00e3o deve ser pormenorizada, incluindo dimens\u00f5es precisas do terreno, caracter\u00edsticas topogr\u00e1ficas, constru\u00e7\u00f5es existentes com especifica\u00e7\u00e3o de \u00e1reas constru\u00eddas, estado de conserva\u00e7\u00e3o, benfeitorias vis\u00edveis e caracter\u00edsticas de localiza\u00e7\u00e3o que possam influenciar o valor de mercado. Refer\u00eancias gen\u00e9ricas \u2014 como “terreno de X metros quadrados localizado em determinado bairro” \u2014 quando o im\u00f3vel possui edifica\u00e7\u00e3o de valor substancial, configuram omiss\u00e3o que contamina todo o procedimento subsequente. Agentes executores que negligenciam esses cuidados exp\u00f5em-se a demandas de anula\u00e7\u00e3o, obriga\u00e7\u00e3o de realiza\u00e7\u00e3o de novo leil\u00e3o com custos incrementais, poss\u00edvel condena\u00e7\u00e3o por perdas e danos ao devedor prejudicado e comprometimento reputacional perante o mercado e o Poder Judici\u00e1rio.<\/p>\nIntrodu\u00e7\u00e3o<\/h2>\n
O Caso Concreto: Terreno Descrito, Casa Arrematada por 23% do Valor<\/h2>\n
Fundamentos Normativos: Autonomia dos Atos e Exig\u00eancia de Descri\u00e7\u00e3o Atualizada<\/h2>\n
O Pre\u00e7o Vil como Consequ\u00eancia Direta da Descri\u00e7\u00e3o Deficiente<\/h2>\n
Implica\u00e7\u00f5es Registrais: Averba\u00e7\u00e3o de Benfeitorias e Atualiza\u00e7\u00e3o da Matr\u00edcula<\/h2>\n
Deveres de Dilig\u00eancia do Credor e do Agente Executor<\/h2>\n
Meios de Defesa do Devedor Prejudicado<\/h2>\n