{"id":947,"date":"2025-04-22T11:14:18","date_gmt":"2025-04-22T14:14:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.barbieriadvogados.com\/?p=947"},"modified":"2025-04-22T11:14:18","modified_gmt":"2025-04-22T14:14:18","slug":"iptu-em-imovel-com-alienacao-fiduciaria-stj-define-responsabilidade-exclusiva-do-devedor-fiduciante","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/barbieri.letsite.com.br\/en\/iptu-em-imovel-com-alienacao-fiduciaria-stj-define-responsabilidade-exclusiva-do-devedor-fiduciante\/","title":{"rendered":"IPTU em Im\u00f3vel com Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria: STJ Define Responsabilidade Exclusiva do Devedor Fiduciante"},"content":{"rendered":"\n

A Primeira Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), ao julgar o <\/em>Recurso Especial 1.949.182\/SP<\/em><\/strong> sob o rito dos <\/em>recursos repetitivos (Tema 1.158)<\/em><\/strong>, firmou tese de significativa repercuss\u00e3o para o direito tribut\u00e1rio e para o mercado de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio: o <\/em>credor fiduci\u00e1rio n\u00e3o pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)<\/em><\/strong> enquanto n\u00e3o houver a <\/em>consolida\u00e7\u00e3o da propriedade<\/em><\/strong> e a <\/em>imiss\u00e3o na posse do im\u00f3vel<\/em><\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

A decis\u00e3o, publicada no Di\u00e1rio da Justi\u00e7a Eletr\u00f4nico Nacional em 19 de mar\u00e7o de 2025, uniformiza o entendimento judicial em todo o pa\u00eds e encerra controv\u00e9rsia de longa data quanto \u00e0 responsabilidade tribut\u00e1ria em contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

A Tese Jur\u00eddica Vinculante<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

“O credor fiduci\u00e1rio, antes da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade e da imiss\u00e3o na posse no im\u00f3vel objeto da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, n\u00e3o pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que n\u00e3o se enquadra em nenhuma das hip\u00f3teses previstas no art. 34 do CTN.”<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Com a defini\u00e7\u00e3o da tese jur\u00eddica, os tribunais estaduais e federais ficam vinculados ao entendimento do STJ, que dever\u00e1 ser observado na an\u00e1lise de todos os casos semelhantes. Os processos sobrestados que tratavam da mesma controv\u00e9rsia podem agora retomar seu curso normal.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

O Caso Concreto: Banco em Execu\u00e7\u00e3o Fiscal<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

O precedente originou-se de uma <\/em>execu\u00e7\u00e3o fiscal proposta pelo Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo contra uma institui\u00e7\u00e3o financeira<\/em><\/strong>, com o objetivo de cobrar o IPTU de im\u00f3vel objeto de contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. O Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo reconheceu a <\/em>ilegitimidade passiva<\/em><\/strong> do banco, decis\u00e3o esta que foi contestada pela municipalidade em recurso especial.<\/em><\/p>\n\n\n\n

O munic\u00edpio argumentou que, ao optar por uma modalidade contratual que transfere a propriedade resol\u00favel do im\u00f3vel ao credor, este deveria arcar com os encargos tribut\u00e1rios correspondentes. Contudo, a tese foi afastada pelo STJ com base em fundamentos t\u00e9cnico-jur\u00eddicos precisos e consistentes.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

A Natureza Jur\u00eddica da Propriedade Fiduci\u00e1ria<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Segundo o relator, <\/em>Ministro Teodoro Silva Santos<\/em><\/strong>, a propriedade do credor fiduci\u00e1rio \u00e9 <\/em>resol\u00favel e instrumental<\/em><\/strong>, servindo apenas como garantia ao cumprimento do contrato de financiamento. N\u00e3o h\u00e1, por parte do banco, <\/em>\u00e2nimo de dom\u00ednio (animus domini)<\/em><\/strong>, elemento indispens\u00e1vel para configura\u00e7\u00e3o da sujei\u00e7\u00e3o passiva tribut\u00e1ria, conforme reiterada jurisprud\u00eancia do STJ.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, destacou-se que o artigo 1.367 do C\u00f3digo Civil impede a equipara\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria \u00e0 propriedade plena. O v\u00ednculo do credor com o im\u00f3vel \u00e9 meramente jur\u00eddico, <\/em>desprovido de posse qualificada<\/em><\/strong> ou inten\u00e7\u00e3o de explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica direta do bem.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

A Responsabilidade do Devedor Fiduciante<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

O STJ refor\u00e7ou o que j\u00e1 se encontrava previsto no <\/em>artigo 27, \u00a7 8\u00ba, da Lei 9.514\/1997<\/em><\/strong>: <\/em>cabe ao devedor fiduciante o adimplemento de todos os encargos incidentes sobre o im\u00f3vel<\/em><\/strong>, incluindo o IPTU, at\u00e9 o momento em que o credor venha a ser imitido na posse em decorr\u00eancia do inadimplemento contratual.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Tal entendimento foi refor\u00e7ado pela <\/em>Lei 14.620\/2023<\/em><\/strong>, que introduziu o <\/em>\u00a7 2\u00ba ao artigo 23 da Lei 9.514\/97<\/em><\/strong>, prevendo expressamente que o devedor fiduciante deve suportar os encargos fiscais do im\u00f3vel, inclusive o IPTU.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Considera\u00e7\u00f5es Finais<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

O julgamento do Tema Repetitivo 1158 traz <\/em>seguran\u00e7a jur\u00eddica<\/em><\/strong> para institui\u00e7\u00f5es financeiras, incorporadoras e operadores do direito que atuam com garantias reais em contratos de financiamento imobili\u00e1rio.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ao reconhecer que o <\/em>credor fiduci\u00e1rio n\u00e3o \u00e9 contribuinte do IPTU<\/em><\/strong>, o STJ reafirma a necessidade de distinguir a titularidade formal da propriedade da posse qualificada com \u00e2nimo de dono. A decis\u00e3o tamb\u00e9m impede que munic\u00edpios transfiram, de forma indevida, a responsabilidade tribut\u00e1ria para sujeitos alheios \u00e0 rela\u00e7\u00e3o de uso e frui\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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