STJ consolida que a descrição desatualizada do imóvel no edital de leilão extrajudicial constitui vício material capaz de gerar nulidade da arrematação quando resultar em preço vil

Introdução

A execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente constitui um dos mecanismos mais eficientes de realização de garantias no ordenamento jurídico brasileiro. Regulada pela Lei 9.514/1997 e fortalecida pelo Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023), essa modalidade de execução dispensa a intervenção judicial e permite ao credor consolidar a propriedade e promover a alienação do bem em prazo significativamente inferior ao das execuções tradicionais. Sua celeridade e simplicidade operacional, contudo, não dispensam rigor procedural e conformidade com os princípios que estruturam a teoria geral do processo, notadamente a exigência de publicidade, transparência e proteção contra onerosidade excessiva ao devedor.

O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Recurso Especial 2.167.979-PB pela Terceira Turma em setembro de 2025, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi (Informativo 867), consolidou entendimento de relevância incontornável para credores, devedores, arrematantes e profissionais do direito: a descrição do imóvel no edital de leilão extrajudicial deve corresponder à realidade material do bem no momento da execução, sob pena de nulidade da arrematação quando ocorrer venda por preço vil em consequência de descrição inadequada. A decisão, proferida por unanimidade, equilibra a proteção patrimonial do devedor com a eficiência da tutela executiva, rechaçando o formalismo vazio mas afirmando que procedimentos desprovidos de rigor material produzem resultados inaceitáveis.

O presente artigo analisa os fundamentos normativos do acórdão, suas implicações para as obrigações de diligência do credor fiduciário, os meios de defesa disponíveis ao devedor prejudicado e os reflexos da decisão para o sistema de execução extrajudicial como um todo, inclusive à luz das inovações introduzidas pela Lei 14.711/2023.

O Caso Concreto: Terreno Descrito, Casa Arrematada por 23% do Valor

A controvérsia originou-se de situação recorrente nos processos de execução extrajudicial: um devedor, após inadimplência de obrigação garantida por alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal, viu seu imóvel levado a leilão. O contrato de mútuo, celebrado anos antes, descrevia o bem como simples terreno. Ocorre que, entre a constituição da garantia e a realização do leilão, uma edificação de valor significativo havia sido construída no local. O edital, todavia, reproduziu mecanicamente a descrição contratual originária, qualificando o imóvel apenas como “terreno” e desconsiderando integralmente a construção existente.

A consequência dessa omissão revelou-se catastrófica para o patrimônio do devedor. A avaliação, elaborada com base na descrição deficiente, não considerou o valor da edificação. Potenciais arrematantes com capacidade de oferecer preço compatível com o valor real do bem não se interessaram pela hasta, uma vez que o edital lhes apresentava apenas um terreno desprovido de construção. O resultado foi a arrematação por valor correspondente a apenas 23% da avaliação atualizada — patamar substancialmente inferior ao limiar de 50% que a jurisprudência do STJ considera o mínimo aceitável para afastar a configuração de preço vil.

O devedor ajuizou ação anulatória perante a Justiça Federal da Paraíba, pleiteando a invalidação da arrematação e a determinação de novo leilão com descrição correta. O juízo de primeiro grau e o Tribunal de Justiça da Paraíba rejeitaram os pedidos, fundamentando que o próprio devedor havia ofertado o bem como terreno no contrato originário e que a ausência de averbação da construção na matrícula impediria sua inclusão no edital. A Terceira Turma do STJ, contudo, reformou integralmente a decisão, reconhecendo a nulidade da arrematação e determinando a realização de novo leilão com descrição e avaliação atualizadas.

Fundamentos Normativos: Autonomia dos Atos e Exigência de Descrição Atualizada

A Ministra Nancy Andrighi construiu a fundamentação do acórdão sobre premissa estrutural de grande relevância dogmática: cada ato jurídico que integra a cadeia de constituição e realização da garantia fiduciária possui existência e validade autônomas, não havendo subordinação mecânica entre eles. O contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pelo art. 1.362, inciso IV, do Código Civil, contém a descrição do imóvel conforme sua situação material ao momento da constituição da garantia. O registro da propriedade fiduciária formaliza perante o sistema registral a constituição do direito real de garantia, refletindo a situação do bem conforme o conhecimento do cartório naquele instante. O edital de leilão, por sua vez, constitui ato processual posterior e independente, que deve descrever o imóvel conforme ele existe no momento da execução.

Essa autonomia encontra amparo expresso no Código de Processo Civil. O art. 886, inciso I, estabelece que o edital de hasta pública conterá “a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros”. A exigência de descrição pormenorizada não é mero formalismo procedimental: serve simultaneamente à capacitação dos potenciais arrematantes para formação de juízo informado sobre o bem e à viabilização de liquidez adequada do ativo executado, permitindo a consecução do maior valor possível em hasta pública. A relatora enfatizou que copiar mecanicamente descrição produzida anos antes — ainda que constante de registro público — configura violação substancial dessa exigência quando a realidade fática do bem se alterou de forma significativa.

O princípio da menor onerosidade, positivado no art. 805 do CPC, complementa o fundamento. A norma dispõe que, quando a execução puder ser promovida por vários meios, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado. Embora o dispositivo se refira literalmente à execução judicial, sua ratio alcança os procedimentos extrajudiciais, porquanto a proteção contra onerosidade excessiva decorre do direito fundamental ao devido processo legal e ao patrimônio, ambos de aplicação irrestrita. Promover leilão com descrição sabidamente deficiente — ou que o credor deveria saber deficiente mediante diligência ordinária — equivale a escolher, deliberadamente, a via mais gravosa para o devedor.

O Preço Vil como Consequência Direta da Descrição Deficiente

A vedação à arrematação por preço vil constitui princípio consolidado na jurisprudência do STJ e encontra fundamento normativo expresso no art. 891 do CPC, que estabelece a impossibilidade de alienação judicial por valor manifestamente inferior ao justo. A jurisprudência consolidou o limiar de 50% da avaliação atualizada como parâmetro objetivo para configuração do preço vil, embora circunstâncias específicas possam justificar análise mais flexível em determinados casos. A aplicação desse princípio aos leilões extrajudiciais decorrentes de alienação fiduciária foi objeto de debate relevante, uma vez que o art. 27, § 2º, da Lei 9.514/1997 autoriza a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, que pode ser significativamente inferior ao valor de mercado.

A Ministra Nancy Andrighi enfrentou essa tensão normativa de forma direta, assentando que a autorização para venda pelo valor da dívida no segundo leilão não equivale a carta branca para alienação por preço vil. A proteção contra a venda por valor manifestamente inadequado subsiste mesmo no procedimento extrajudicial, como corolário dos princípios constitucionais que vedam o enriquecimento sem causa e protegem o patrimônio do devedor contra expropriação desproporcional. No caso concreto, a arrematação por 23% do valor real demonstrou de forma inequívoca que a descrição incorreta havia contaminado todo o processo de avaliação e publicidade, gerando resultado incompatível com qualquer padrão de razoabilidade.

A relação causal entre a deficiência descritiva e o preço vil é de fundamental importância para compreender o alcance do precedente. O tribunal não estabeleceu que toda descrição incompleta gera nulidade automática do leilão. A nulidade decorre da conjugação entre o vício descritivo e o resultado patrimonialmente inadequado — isto é, quando a omissão ou incorreção na descrição produz, como efeito direto, a alienação do bem por preço que não corresponde à realidade do patrimônio executado. Essa construção preserva a segurança jurídica dos leilões realizados com descrições minimamente adequadas, concentrando a invalidação nos casos em que o prejuízo ao devedor é demonstrável e substancial.

Implicações Registrais: Averbação de Benfeitorias e Atualização da Matrícula

Um dos argumentos centrais da defesa do credor no caso julgado pelo STJ consistia na alegação de que a construção não estava averbada na matrícula do imóvel, o que impossibilitaria sua inclusão no edital de leilão. O Tribunal de Justiça da Paraíba acolheu essa tese, atribuindo ao devedor a responsabilidade pela omissão registral. A Terceira Turma do STJ, contudo, rechaçou esse entendimento com fundamentação que merece atenção especial dos operadores do direito imobiliário.

A relatora distinguiu, com precisão, entre a regularidade registral e a realidade material do bem. O fato de a construção não constar da matrícula não autoriza o credor ou o agente executor a ignorar sua existência quando da elaboração do edital. O dever de diligência do credor fiduciário é independente da conduta registral do devedor e decorre da própria natureza do procedimento de execução, que exige correspondência entre a descrição do bem alienado e sua situação fática. A prevalência da realidade material sobre a descrição formal constitui princípio que permeia todo o sistema registral brasileiro, aplicável tanto na proteção de terceiros adquirentes quanto na tutela do devedor executado.

A decisão gera, contudo, implicações práticas relevantes para ambas as partes. Para o credor, estabelece-se a recomendação — que na prática opera como dever — de providenciar vistoria técnica do imóvel previamente ao leilão e, idealmente, promover a averbação das construções e benfeitorias existentes junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, ainda que essa providência implique custos adicionais ao procedimento. Para o devedor, a decisão não elimina a conveniência de manter a matrícula atualizada, porquanto a averbação regular das benfeitorias constitui medida de proteção patrimonial que facilita a comprovação do vício descritivo em eventual impugnação e reduz o risco de alienação inadequada.

Deveres de Diligência do Credor e do Agente Executor

O acórdão impõe ao credor fiduciário e ao agente executor cadeia de responsabilidades que percorre todas as etapas do procedimento de execução extrajudicial. Na fase preparatória, a instituição financeira ou o credor particular deve realizar investigação atualizada da situação fática do imóvel, sem se limitar a informações históricas constantes de registros ou contratos. Quando transformações significativas tenham ocorrido desde a constituição da garantia — circunstância que pode ser verificada mediante simples vistoria presencial —, essas alterações devem ser documentadas e incorporadas ao processo de execução. A negligência dessa providência elementar não pode ser justificada pela alegação de economia procedimental, porquanto o custo de uma vistoria técnica é incomparavelmente inferior ao de um litígio de anulação de leilão.

No que concerne à avaliação técnica, o STJ reforçou implicitamente que essa deve ser produzida em período próximo ao leilão e contemplar a integralidade do patrimônio executado. A avaliação não pode se limitar à dimensão do terreno quando construções, melhorias e benfeitorias foram incorporadas ao bem. Esse entendimento possui especial relevância para casos em que o imóvel permaneceu na posse do devedor por período prolongado entre a constituição da garantia e a consolidação da propriedade pelo credor, situação na qual é razoável presumir que modificações tenham ocorrido. A jurisprudência do STJ sobre a responsabilidade tributária do devedor fiduciante pelo IPTU (Tema 1158) reforça que a posse e o uso do imóvel permanecem com o devedor até a consolidação, o que explica por que benfeitorias são frequentemente realizadas nesse período.

A redação do edital constitui a etapa em que a diligência anterior se materializa. A descrição deve ser pormenorizada, incluindo dimensões precisas do terreno, características topográficas, construções existentes com especificação de áreas construídas, estado de conservação, benfeitorias visíveis e características de localização que possam influenciar o valor de mercado. Referências genéricas — como “terreno de X metros quadrados localizado em determinado bairro” — quando o imóvel possui edificação de valor substancial, configuram omissão que contamina todo o procedimento subsequente. Agentes executores que negligenciam esses cuidados expõem-se a demandas de anulação, obrigação de realização de novo leilão com custos incrementais, possível condenação por perdas e danos ao devedor prejudicado e comprometimento reputacional perante o mercado e o Poder Judiciário.

Meios de Defesa do Devedor Prejudicado

A decisão do STJ reconheceu ao devedor direitos substanciais de impugnação que transcendem a mera formalidade processual. O devedor que identifica discrepância entre a descrição do edital e a realidade do imóvel possui legitimidade para questionar judicialmente o leilão realizado com base em informações incompletas, desatualizadas ou inadequadas. A ação anulatória de leilão constitui a via processual apropriada, por meio da qual o devedor pode pleitear não apenas a declaração de nulidade da arrematação, mas também a determinação de que novo leilão seja realizado com descrição e avaliação corrigidas. Diferentemente do que ocorre no leilão judicial de imóveis, onde as impugnações são deduzidas nos próprios autos da execução, o procedimento extrajudicial exige o ajuizamento de ação autônoma.

No tocante ao ônus probatório, incumbe ao devedor demonstrar que a descrição do edital não correspondia à realidade do imóvel no momento do leilão. Essa demonstração pode ser realizada por meio de documentação fotográfica comparada, laudos de avaliação anteriores, registros imobiliários emitidos em momentos diversos, testemunhos de profissionais ou vizinhos que conheçam a propriedade, alvarás de construção ou habite-se, e registros de obras ou melhorias realizadas. A circunstância de a arrematação ter ocorrido por preço significativamente inferior ao valor de mercado — como os 23% verificados no caso paradigma — funciona como indício forte de vício procedural, invertendo na prática o ônus de demonstração: passa a caber ao credor justificar que o preço obtido era razoável face às características reais do bem, encargo que se torna virtualmente impossível quando a discrepância é tão expressiva.

Um aspecto relevante diz respeito à tempestividade da impugnação. A ação anulatória deve ser ajuizada dentro dos prazos prescricionais aplicáveis — quatro anos para anulação de negócio jurídico (art. 178, CC) ou três anos para pretensão reparatória (art. 206, § 3º, V, CC), conforme a natureza do pedido. O ajuizamento tempestivo é essencial para evitar a consolidação dos efeitos da arrematação perante terceiros de boa-fé que eventualmente tenham adquirido o imóvel do arrematante. A obtenção de tutela de urgência para suspensão dos efeitos do leilão pode ser providência estratégica recomendável, especialmente quando houver risco iminente de transferência definitiva do bem.

Reflexos para o Marco Legal das Garantias e a Execução Extrajudicial Hipotecária

O precedente firmado no REsp 2.167.979-PB adquire dimensão ampliada quando examinado à luz das inovações introduzidas pela Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias). Essa legislação criou a execução extrajudicial para créditos garantidos por hipoteca (art. 9º), com procedimento que replica substancialmente a sistemática consagrada para a alienação fiduciária: intimação pessoal do devedor para purgação da mora, consolidação do direito do credor, realização de leilões públicos com cronograma específico e proteções equivalentes ao devedor. A convergência procedimental entre as duas modalidades de garantia implica que os princípios firmados pelo STJ sobre a exigência de descrição atualizada do imóvel no edital são integralmente aplicáveis à nova execução extrajudicial hipotecária.

A extensão do precedente ganha relevância adicional quando se considera que a hipoteca, por sua própria natureza, tende a incidir sobre imóveis de maior valor e com histórico mais longo de modificações estruturais. Edificações hipotecadas há décadas podem ter sofrido transformações substanciais — ampliações, reformas, mudanças de uso — que a descrição originária do contrato hipotecário não reflete. Para os credores que passarão a utilizar a via extrajudicial hipotecária nos termos da Lei 14.711/2023, o dever de diligência na atualização da descrição do bem antes do leilão constitui, desde já, condição de validade do procedimento.

Equilíbrio de Interesses: Eficiência Executiva e Proteção Patrimonial

A compreensão adequada do precedente exige que se afaste a percepção equivocada de que a exigência de descrição atualizada representaria obstáculo à eficiência da execução extrajudicial. Ao contrário: a descrição pormenorizada e contemporânea do imóvel serve simultaneamente aos interesses do credor e do devedor. Para o credor, edital com informações completas atrai arrematantes qualificados, potencializa a competição entre licitantes e viabiliza a consecução do maior preço possível — o que maximiza a satisfação do crédito e reduz eventual saldo devedor remanescente. Descrição inadequada, ao revés, desestimula arrematantes com capacidade de pagamento superior e produz alienações por valores que, além de prejudicarem o devedor, podem não ser suficientes sequer para a integral satisfação do crédito.

Para o devedor, a proteção contra onerosidade excessiva decorrente de procedimento viciado representa corolário do direito ao devido processo legal. O tribunal reconheceu, com acerto, que a inadimplência justifica a execução, mas não justifica execução desprovida de rigor procedimental que resulte em alienação por fração do valor real do patrimônio. A jurisprudência consolida, assim, proposição de equilíbrio em que conformidade procedural e proteção patrimonial não são contrapostas, mas complementares. Para o arrematante, a descrição atualizada reduz riscos de litígios posteriores que possam comprometer a segurança de sua aquisição — circunstância que, por si só, já contribui para atrair interessados dispostos a oferecer valores mais expressivos.

Considerações Finais

O acórdão proferido no REsp 2.167.979-PB consolida jurisprudência essencial para o sistema de execução extrajudicial brasileiro: a descrição desatualizada de imóvel em edital de leilão não constitui mera irregularidade formal ou formalismo processual tolerável. Trata-se de vício de natureza material, capaz de gerar a nulidade da arrematação quando resultar em alienação por preço vil em relação ao valor real do bem. A fundamentação do acórdão, ancorada nos arts. 886, I, e 891 do CPC, no art. 27, § 2º, da Lei 9.514/1997 e no princípio da menor onerosidade (art. 805, CPC), oferece arcabouço normativo robusto tanto para a orientação preventiva quanto para a atuação contenciosa.

Para credores fiduciários e agentes executores, a lição prática é de relevância incontornável: o investimento em procedimentos atualizados — vistoria técnica contemporânea, avaliação completa e circunstanciada, descrição pormenorizada no edital, consideração da averbação de benfeitorias — não representa custo adicional sem contrapartida. Representa proteção contra litígio custoso, invalidação de leilão e comprometimento reputacional. Para devedores, a decisão reafirma que direitos fundamentais de proteção patrimonial e acesso ao devido processo legal não são suspensos pelo inadimplemento, e que os meios de impugnação judicial são eficazes quando o prejuízo decorrente de vício procedural é demonstrável. A complexidade dos procedimentos de execução extrajudicial — acentuada pelas inovações do Marco Legal das Garantias — reforça a importância de assessoria jurídica especializada como instrumento de proteção tanto para credores que buscam segurança procedimental quanto para devedores que necessitam preservar seus direitos patrimoniais.

Perguntas Frequentes

1) A descrição do imóvel no edital de leilão extrajudicial precisa ser idêntica à do contrato de alienação fiduciária?

Não. O STJ decidiu, no REsp 2.167.979-PB, que o contrato de alienação fiduciária e o edital de leilão são atos autônomos, elaborados em contextos distintos. Cada um deve conter descrição atualizada do imóvel conforme a realidade no momento de sua formalização. Se o imóvel sofreu valorização por obras ou benfeitorias após a assinatura do contrato, o edital deve refletir essa transformação.

2) Quando a descrição incorreta no edital gera nulidade do leilão extrajudicial?

A nulidade ocorre quando a descrição deficiente resulta em arrematação por preço vil, ou seja, inferior a 50% do valor real do imóvel. O STJ entendeu que a omissão de benfeitorias constitui vício material, não meramente formal, especialmente quando provoca desinteresse de arrematantes qualificados e consequente alienação por valor desproporcional ao patrimônio efetivo do devedor.

3) O que é considerado preço vil em leilão extrajudicial de alienação fiduciária?

Embora a Lei 9.514/1997 autorize a venda pelo valor da dívida no segundo leilão (art. 27, § 2º), o STJ consolidou que a arrematação não pode ocorrer por preço inferior a 50% do valor de avaliação atualizada. No caso paradigma, o imóvel foi arrematado por 23% do valor real, o que configurou preço vil e fundamentou a nulidade.

4) Quais são os deveres do credor antes de levar o imóvel a leilão extrajudicial?

O credor deve realizar vistoria técnica atualizada para verificar o estado real do imóvel, providenciar avaliação que considere todas as construções e benfeitorias, elaborar edital com descrição pormenorizada conforme o art. 886, I, do CPC, e considerar a averbação de construções na matrícula. A negligência expõe o credor a ações de anulação e possível condenação por perdas e danos.

5) O devedor pode anular leilão mesmo sem ter averbado benfeitorias na matrícula?

Sim. O STJ reconheceu a nulidade mesmo sem averbação, afastando o argumento de que a responsabilidade seria exclusiva do devedor. O dever de diligência do credor em verificar a situação fática atual é independente da regularidade registral, prevalecendo a realidade material sobre a descrição formal.

6) Qual a via processual adequada para impugnar leilão com descrição incorreta?

A ação anulatória de leilão é o instrumento processual apropriado. Como se trata de procedimento extrajudicial, a impugnação exige o ajuizamento de ação própria, diferentemente do leilão judicial, onde a impugnação é deduzida nos próprios autos da execução. A obtenção de tutela de urgência pode ser estrategicamente recomendável.

7) A decisão do REsp 2.167.979-PB se aplica também a leilões judiciais?

Os princípios firmados pelo STJ — exigência de descrição atualizada, vedação ao preço vil e proteção contra onerosidade excessiva — aplicam-se tanto a leilões extrajudiciais quanto judiciais. No leilão judicial, o art. 886, I, do CPC exige descrição detalhada, e o art. 891 veda a arrematação por preço vil, independentemente da via executiva adotada.

8) O arrematante pode ser prejudicado pela anulação do leilão?

A anulação implica desconstituição da arrematação com restituição do valor pago ao arrematante. Embora não seja o causador do vício, o arrematante assume riscos inerentes à hasta pública. A decisão reforça a importância de diligência prévia rigorosa, verificando pessoalmente as condições do imóvel antes de apresentar lance.

9) A Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) alterou regras sobre descrição no edital?

A Lei 14.711/2023 não alterou diretamente as exigências de descrição, mas criou a execução extrajudicial hipotecária com procedimento similar ao da alienação fiduciária. Os princípios do REsp 2.167.979-PB aplicam-se por analogia à nova modalidade, reforçando que a descrição atualizada é requisito de validade em qualquer alienação forçada de imóvel.

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Este artigo foi redigido para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.

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